隨著政策支持力度加大以及企業(yè)轉型的巨大需求，我國不動產類ABS迎來快速發(fā)展。但是，目前資產證券化和房地產信托投資基金等相關法律法規(guī)尚
隨著政策支持力度加大以及企業(yè)轉型的巨大需求，我國不動產類ABS迎來快速發(fā)展。但是，目前資產證券化和房地產信托投資基金等相關法律法規(guī)尚不健全。為此，需要加快健全完善法律法規(guī)，也需要監(jiān)管部門、中介機構和實體企業(yè)等各方面的共同努力
最近，企業(yè)資產證券化(ABS)業(yè)內有兩則消息引發(fā)關注：
一是全國首例以資產證券化基礎資產轉讓為審查內容的司法裁判案件——凱迪電力ABS司法判例誕生，并開創(chuàng)了行業(yè)多個“首次”。
二是長租公寓公司杭州鼎家網(wǎng)絡科技有限公司發(fā)出通知，稱公司因經營不善導致資金鏈斷裂，4000租戶或將面臨押金租金損失。部分投資者對自如友家公寓、蛋殼公寓、魔方公寓等長租公寓運營方發(fā)行的存量多期房租分期信托受益權資產支持專項計劃產生懷疑。
一邊是不動產類ABS快速發(fā)展現(xiàn)狀和巨大的市場需求，一邊是國內ABS法院判例極少，資產證券化和房地產信托投資基金(REITs)等相關法律法規(guī)有較大完善空間——ABS發(fā)展仍面臨眾多問題。
不動產類ABS快速發(fā)展
中誠信結構融資部高級分析師陳軼萌介紹，從結構看，以不動產類資產為基礎資產的ABS產品占比明顯提升，遠超過此前大熱的小額貸款類ABS和基礎設施收益權類ABS。如不動產類基礎資產以商業(yè)房地產抵押貸款支持證券(CMBS)及類REITs項目為口徑統(tǒng)計，對比2016年、2017年及2018年上半年的發(fā)行規(guī)模占比數(shù)據(jù)，分別為7.75%、9.43%和10.54%。
天弘基金子公司天弘創(chuàng)新資產證券化部發(fā)布的《2017年我國企業(yè)資產證券化市場概況》顯示，2017年商業(yè)地產類ABS發(fā)行規(guī)模達757.28億元，位列八大類企業(yè)ABS規(guī)模第三名。
近兩年，住房租賃資產證券化進程加快。目前獲批發(fā)行的長租公寓ABS產品涉及魔方公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓等，包括募資3.5億元的“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”、募資5億元的“中信證券·自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”等。
黨的十九大以后，“房住不炒”的理念深入人心，大力發(fā)展住房租賃市場成為房地產行業(yè)轉型發(fā)展的重要路徑。
陳軼萌認為，包括長租公寓ABS、REITs等在內的不動產類資產證券化發(fā)行規(guī)?？焖偬嵘袃煞矫嬖颍簭暮暧^因素看，政策層面支持力度加大。今年4月份發(fā)布的《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》強調，住房租賃資產證券化有助于盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設。《2017年我國企業(yè)資產證券化市場概況》統(tǒng)計，自2016年12月份《國家發(fā)展改革委 中國證監(jiān)會關于推進傳統(tǒng)基礎設施領域政府和社會資本合作(PPP)項目資產證券化相關工作的通知》發(fā)布以來，涉及國家部委、行業(yè)協(xié)會、證券交易所等各類監(jiān)管部門的政策法律、行業(yè)規(guī)章、自律文件等達12份之多。
從微觀因素看，自2014年企業(yè)ABS采取備案制以來，企業(yè)資產證券化項目的發(fā)行規(guī)模呈增長趨勢。縱觀2018年上半年的企業(yè)資產證券化項目的發(fā)行情況，2018年二季度發(fā)行規(guī)模增長的主要原因是一季度由于監(jiān)管政策因素及發(fā)行利率影響，帶來發(fā)行規(guī)模有所減少。
部分問題開始暴露
住房租賃資產證券化是以住房租賃相關資產為底層資產發(fā)行的有價證券。客觀地說，資產證券化對盤活資產大有裨益。隨著國內住房租賃市場的快速發(fā)展，除銀行貸款、保險資金、股權融資外，越來越多的長租公寓運營方希望通過住房租賃資產證券化，盤活住房租賃存量資產，使租金收益權等被轉化成債權。
中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛表示，資產證券化能讓“笨重”的房地產企業(yè)“輕”起來，讓“靜止”的房租“動”起來，讓資產“活”起來，是發(fā)展住房租賃資產證券化的初衷。
但是，從目前部分出問題的住房租賃類ABS或類ABS產品看，主要是偏債權性質的ABS產品，這類ABS具有加杠桿特性，部分發(fā)行方過度加杠桿、過度金融化，有可能給長租市場帶來一定風險。權益類REITs不同，它主要是一種權益類資產，以長期持有分紅為目的之一。要盤活住房租賃、商業(yè)地產市場等，可以適當引入權益類資產證券化產品，避免過度加杠桿帶來信用風險、流動性風險。
中誠信證券評估有限公司結構融資部副總經理馬延輝認為，發(fā)展ABS市場應注意幾方面問題：一是不論是銀行間市場，還是交易所市場，在不同市場或不同交易場所應盡量使用統(tǒng)一的發(fā)行標準，避免監(jiān)管套利。二是目前信息披露制度的完善方面已有嘗試，后續(xù)需要進一步完善信披制度，明確各披露主體的權責和義務。三是要引導和鼓勵綠色產業(yè)，服務中小企業(yè)和新經濟，引導能真正實現(xiàn)去杠桿職能的產品發(fā)展。四是要加強二級市場建設，提升產品的流動性。相應地降低一部分流動性溢價，使發(fā)行整體成本下降，提高產品吸引力。五是要防范風險。隨著2014年以來資產證券化的快速發(fā)展，租賃、小貸等部分ABS產品的基礎資產質量在下降。另外，部分收益權項目，例如公交客運收入受到地鐵建設的沖擊，使得現(xiàn)金流有一定波動，可能會產生風險積聚，這些風險都需要持續(xù)防范。
多措并舉規(guī)范行業(yè)發(fā)展
要規(guī)范不動產類ABS市場發(fā)展，離不開加快健全完善法律法規(guī)，也需要監(jiān)管部門、中介機構和實體企業(yè)等各方面的共同努力。
“我國目前的資產證券化產品主要分為企業(yè)ABS、保險ABS、信貸ABS等4類，監(jiān)管機構涉及中國人民銀行、銀行間交易商協(xié)會、中國證監(jiān)會、中國銀保監(jiān)會等多個部門，基礎資產和交易場所也不一樣，目前還沒有一個統(tǒng)一的監(jiān)管法律，需要盡快在頂層設計上逐步完善協(xié)調，建立健全統(tǒng)一的法治化監(jiān)管體系，避免監(jiān)管套利風險。”王剛說。
深圳證券交易所資產證券化業(yè)務負責人卞超表示，整個資產證券化行業(yè)應有合規(guī)、防風險、服務實體經濟三方面意識。一是緊密圍繞“服務實體經濟發(fā)展”和國家政策開展業(yè)務，始終把握服務實體經濟這條主線，引導資產證券化“脫虛向實”，穩(wěn)中求進發(fā)展。二是在資產證券化市場快速發(fā)展的情況下，加強風險防控、重視產品的存續(xù)期管理。三是建議各類中介機構重視合規(guī)內控，制定行業(yè)自律規(guī)范，提高執(zhí)業(yè)質量。
除了立法、合規(guī)等方面，馬延輝認為，還應在納稅和標準化等層面規(guī)范企業(yè)ABS市場發(fā)展。納稅問題涉及整個資管行業(yè)征稅，目前還沒有配套細則，需要進一步明確。此外，在標準化程度方面，目前資產證券化尤其是企業(yè)資產證券化還算是私募產品，標準化程度不高，需要進一步規(guī)范。
在發(fā)行方面，青岸投資管理有限公司董事總經理徐夢哲表示，應注意兩方面問題：一方面，從ABS市場和產品形態(tài)看，應注意實現(xiàn)真實的破產隔離和真實出售，避免ABS成為企業(yè)新的加杠桿工具，提高企業(yè)資產負債率，引發(fā)金融風險;另一方面，從資產類別的選擇上，應重點選擇能對實體經濟有幫助的資產類別，繼續(xù)明晰ABS發(fā)行標準及信息披露標準，保護投資人權益。
關鍵詞： 不動產
