8月末，房企發(fā)布半年報(bào)已接近尾聲。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超過(guò)40余家上市房企發(fā)布了2018年上半年業(yè)績(jī)報(bào)。在半年報(bào)公布之后，部分房
8月末，房企發(fā)布半年報(bào)已接近尾聲。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超過(guò)40余家上市房企發(fā)布了2018年上半年業(yè)績(jī)報(bào)。在半年報(bào)公布之后，部分房企的發(fā)展思路已然發(fā)生了巨大變化，其中，包括碧桂園(HK:02007)、中國(guó)恒大(HK:03333)、萬(wàn)科(SH:000002)在內(nèi)的龍頭房企不再單一追逐規(guī)模目標(biāo)，而是選擇踩下規(guī)模剎車(chē)，降低業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度。
此外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的過(guò)程中，此前以地產(chǎn)為主業(yè)的房企也開(kāi)啟了轉(zhuǎn)型多元化之路。但在此前多輪轉(zhuǎn)型失敗下，房企能否憑借轉(zhuǎn)型多元化實(shí)現(xiàn)華麗蝶變，依然是一個(gè)不小的考驗(yàn)。
與此同時(shí)，房企內(nèi)部的一場(chǎng)裁員潮也在不斷發(fā)酵。近日，碧桂園、泰禾集團(tuán)(SZ：000732)、綠地控股(SH：600606)、華夏幸福(SH：600340)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等房企接連被曝出部分地區(qū)的“瘦身”裁員計(jì)劃。一系列密集裁員下，映射的不僅是房企的自身優(yōu)化改革，更是調(diào)控大背景下的生存焦慮。而在房企裁員的表象背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)迎來(lái)怎樣的變化?
萬(wàn)科、恒大、碧桂園三巨頭降速
8月下旬，碧桂園、恒大、萬(wàn)科三巨頭發(fā)布2018年半年報(bào)數(shù)據(jù)。碧桂園反思問(wèn)題，提出收規(guī)模;恒大主動(dòng)放緩?fù)顿Y，拿地規(guī)模收縮;萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)明確提降速。
過(guò)去多年來(lái)，房企規(guī)模擴(kuò)張的競(jìng)速跑一度成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的“叢林法則”，一直以來(lái)，有規(guī)模才有話語(yǔ)權(quán)，拿地、融資、開(kāi)發(fā)等眾多“優(yōu)先權(quán)”也都在向規(guī)模房企傾斜。為何三巨頭在半年報(bào)之期突然緊拉“剎車(chē)”提出降速?這是外界困惑的問(wèn)題。
以萬(wàn)科地產(chǎn)為例，2018年中報(bào)顯示，萬(wàn)科前六個(gè)月的合同銷(xiāo)售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。對(duì)比今年上半年房企銷(xiāo)售的平均增速35%而言，萬(wàn)科遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于這一水平，另對(duì)比其過(guò)去兩年的業(yè)績(jī)來(lái)看，2016年及2017年上半年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額分別增長(zhǎng)69.9%、45.8%。可以看出，萬(wàn)科上半年的規(guī)模擴(kuò)張意愿并不十分強(qiáng)烈。對(duì)于未來(lái)，萬(wàn)科提出十年后將不再是地產(chǎn)商，而是美好生活服務(wù)商。
在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，曾因敢于拿地而備受矚目的恒大，今年上半年也選擇了放緩?fù)顿Y。2018年上半年，恒大銷(xiāo)售額3042億，同比增長(zhǎng)24.6%;上半年新增土地儲(chǔ)備3086萬(wàn)平米，同比下降54%;拿地金額446億元，同比下降約67%，拿地規(guī)模明顯收縮。
這一降速的趨勢(shì)也同樣發(fā)生在宇宙第一房企碧桂園的身上。2018年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，依舊保持領(lǐng)先地位。但對(duì)于下半年公司的發(fā)展，其總裁莫斌在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示，下半年公司發(fā)展將進(jìn)入“提質(zhì)控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長(zhǎng)期目標(biāo)。同樣，碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)在《致投資者的一封信》中回顧了公司上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)之后，他也對(duì)過(guò)去兩個(gè)月發(fā)生的安全事故進(jìn)行檢討，認(rèn)為是碧桂園對(duì)安全的重視程度不夠，寧可放慢一些速度。
對(duì)于上述情況，同策機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉向藍(lán)鯨房產(chǎn)分析表示，房企降速與政策調(diào)控的大環(huán)境有關(guān)系，長(zhǎng)期的調(diào)控政策不放松使市場(chǎng)成交開(kāi)始下降，銷(xiāo)售增速也開(kāi)始出現(xiàn)下滑，這個(gè)時(shí)候再提沖刺規(guī)模其實(shí)并不理智。第二，房企降速跟資金鏈也有關(guān)系，融資環(huán)境收緊后，企業(yè)要去杠桿降風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)績(jī)上也就不會(huì)那么激進(jìn)。
易居中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，政策調(diào)控后，企業(yè)各類(lèi)的應(yīng)對(duì)成本顯著增加，這也倒逼了龍頭房企增速放緩。
轉(zhuǎn)型多元化，能否實(shí)現(xiàn)蝶變？
今年以來(lái)，在“房住不炒”的口號(hào)下，樓市調(diào)控政策層層加碼，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，房企們轉(zhuǎn)而開(kāi)始尋求新的出口。今年上半年，龍湖集團(tuán)(HK：00960)、合景泰富(HK:01813)、時(shí)代中國(guó)(HK:01233)、中駿集團(tuán)(HK:01966)等紛紛更名去掉地產(chǎn)，改為集團(tuán)，直指多元化布局。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮更是直指出，十年后，萬(wàn)科將不再是地產(chǎn)商，而是美好生活服務(wù)商。
房企頻繁去“地產(chǎn)”化的背后是愈加激烈的生存焦慮癥。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，目前，萬(wàn)科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)中國(guó)(HK:01918)等房企已將多元化觸角延伸至方方面面，其中包括：教育產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、健康醫(yī)療、文旅產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租公寓、物流、物業(yè)管理等方向。
億翰智庫(kù)制表
中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型的原因主要基于兩個(gè)動(dòng)力，一個(gè)主要是為以后房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速下降之后，尋找新的盈利點(diǎn);另一點(diǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在未來(lái)拿地方面會(huì)面臨更多復(fù)合型因素，過(guò)去可能是到一個(gè)地方拿地蓋房子就行，是企業(yè)選擇地，但是未來(lái)政府選擇企業(yè)，是不是除了開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，還能有更多復(fù)合型的元素在里面，能提供更多的產(chǎn)業(yè)，能提供更多附加的賦能，可能會(huì)更加吸引政府跟企業(yè)去合作，這也是倒逼著企業(yè)要去多選擇一些多元化布局和投資來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力。
在上述因素的影響下，房企們的轉(zhuǎn)型觸角也開(kāi)始伸到各個(gè)領(lǐng)域。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企創(chuàng)新領(lǐng)域的細(xì)分產(chǎn)業(yè)共約有12個(gè)業(yè)態(tài)或門(mén)類(lèi)，其中涉及長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、物流地產(chǎn)、新零售等多個(gè)領(lǐng)域。
然而，一個(gè)需要正視的事實(shí)是，轉(zhuǎn)型的話題在房企的發(fā)展歷程中早已不是新鮮話題。回顧中國(guó)房地產(chǎn)史，在每次行業(yè)寒冬之時(shí)，房企們的發(fā)展答案都是圍著轉(zhuǎn)型，多元化謀求生路。
早在2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，多家房企提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新;2011年，隨著“新國(guó)八條”調(diào)控政策的下達(dá)，轉(zhuǎn)型浪潮再次一涌而上，但在一年后，救市政策推出，房企們又頻繁現(xiàn)身在土地市場(chǎng);2014年，行業(yè)寒冬再次來(lái)襲，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型又一次成為熱門(mén)話題。不久后，棚改去庫(kù)存措施出臺(tái)，一次浩蕩的房企土地獵金運(yùn)動(dòng)又轉(zhuǎn)而開(kāi)啟。
現(xiàn)如今，在“房住不炒”的口號(hào)下，房企們?cè)俅芜x擇轉(zhuǎn)型多元化的生存路徑，又是否實(shí)現(xiàn)華麗蝶變?
國(guó)泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇分析認(rèn)為，按照目前房企轉(zhuǎn)型的定義，我們不能單純地和前幾輪周期里面的無(wú)關(guān)多元化轉(zhuǎn)型放在一起作類(lèi)比。但是如果單純從轉(zhuǎn)型自身和對(duì)未來(lái)的一個(gè)判斷來(lái)看，地產(chǎn)公司都會(huì)面臨一個(gè)非常大的轉(zhuǎn)型。這個(gè)轉(zhuǎn)型是從傳統(tǒng)的融資和拿地的能力變成要求品質(zhì)的轉(zhuǎn)型，真正結(jié)合“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這樣一個(gè)大環(huán)境的做法。因此，從市場(chǎng)的關(guān)注度來(lái)看，就市場(chǎng)需求端而言也會(huì)發(fā)生一些多元性的變化。
中泰證券地產(chǎn)首席分析師倪一琛指出，中長(zhǎng)期看，商品房銷(xiāo)售天花板已清晰可見(jiàn)、房地產(chǎn)行業(yè)步入搶蛋糕的時(shí)代，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，從單一走向多元、開(kāi)發(fā)走向自持運(yùn)營(yíng)是大勢(shì)所趨。
他指出，盲目的跨界轉(zhuǎn)型在2014-2015年的喧囂中已被基本證偽。鑒于目前規(guī)模房企沿著地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈布局商業(yè)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)基金等相關(guān)新產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，培養(yǎng)周期較長(zhǎng)，且規(guī)模仍難以和住宅開(kāi)發(fā)匹敵。因此，在多元化投資布局的同時(shí)，強(qiáng)大的住宅開(kāi)發(fā)的支撐仍是必不可少的。
房企“瘦身”裁員調(diào)節(jié)奏
伴隨著轉(zhuǎn)型發(fā)展進(jìn)程，房企內(nèi)部頻繁進(jìn)行調(diào)整。近日，碧桂園、泰禾集團(tuán)、綠地控股、華夏幸福、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等房企接連被曝出部分地區(qū)的“瘦身”裁員計(jì)劃。
8月25日，泰禾集團(tuán)對(duì)各個(gè)區(qū)域公司的設(shè)計(jì)研發(fā)人員進(jìn)行統(tǒng)一考試，員工的考試分?jǐn)?shù)在60分以下屬于不及格，將被集團(tuán)裁員。之后泰禾做出“裁員回應(yīng)”，回應(yīng)為：此次裁員為了實(shí)現(xiàn)集團(tuán)人才的結(jié)構(gòu)升級(jí);
8月24日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，長(zhǎng)實(shí)上海公司在今年下達(dá)裁員通知及補(bǔ)償方案，涉及投資、營(yíng)銷(xiāo)及工程等多個(gè)部門(mén)。同時(shí)指出其已展開(kāi)大幅裁員，預(yù)計(jì)至少裁員三成，且已有不少員工離職。當(dāng)天下午，長(zhǎng)實(shí)緊急回應(yīng)表示絕無(wú)此事。
8月23日，有自媒體報(bào)道稱(chēng)綠地將迎來(lái)裁員風(fēng)暴，并稱(chēng)綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良近期對(duì)京津冀、上海、及廣深事業(yè)部總經(jīng)理做出盡快完成瘦身的指示，裁員比例高達(dá)10%-30%。綠地集團(tuán)隨即做出回復(fù)稱(chēng)上述消息不屬實(shí)，但是表示會(huì)繼續(xù)優(yōu)化所有區(qū)域公司的人才結(jié)構(gòu)，也歡迎地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)秀人士加入綠地集團(tuán)。當(dāng)日，華夏幸福天津事業(yè)部因戰(zhàn)略收縮已就地解散。
對(duì)于上述現(xiàn)象，張宏偉分析認(rèn)為，“裁員主要有兩方面原因：一是房企區(qū)域結(jié)構(gòu)性調(diào)整，例如在一線城市或其他調(diào)控、限價(jià)比較嚴(yán)格的城市因拿地、銷(xiāo)售等問(wèn)題，不需要大規(guī)模的團(tuán)隊(duì)人員;二是，個(gè)別企業(yè)面臨資金鏈緊張情況，房企因此放緩了投資拿地節(jié)奏，投資策略則盡可能偏向高周轉(zhuǎn)，在人員編制上也開(kāi)始收縮，有些甚至開(kāi)始裁員。”
另從整體行業(yè)來(lái)看，裁員僅僅是一個(gè)初步現(xiàn)象。張宏偉認(rèn)為，“房企裁員之后，過(guò)去房?jī)r(jià)上漲比較快的城市可能率先做出調(diào)整，開(kāi)始大范圍降價(jià)，最終蔓延到全國(guó)一二線城市。”
在房地產(chǎn)政策調(diào)控堅(jiān)持不放松基調(diào)下，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得更加躁動(dòng)不安，三大龍頭房企降速的背后更多是求穩(wěn)的表現(xiàn)。而在房企多元化轉(zhuǎn)型之路上，利潤(rùn)模式仍是最大考驗(yàn)，轉(zhuǎn)型能否成為業(yè)績(jī)助力，有待觀察。
