前兩年，金融機構(gòu)來企業(yè)洽談業(yè)務(wù)，都是融資部門或CFO出面接待，最近就需要老板親自出馬了。近日，某上市房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記
“前兩年，金融機構(gòu)來企業(yè)洽談業(yè)務(wù)，都是融資部門或CFO出面接待，最近就需要老板親自出馬了。”近日，某上市房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。該人士對今年企業(yè)的融資壓力深有體會，以至于房企與金融機構(gòu)接洽時，接待的級別和規(guī)格都在提升。
近期，審計署、央行、發(fā)改委密集釋放房地產(chǎn)融資層面的利空消息，直指銀行貸款和海外發(fā)債。這意味著，已持續(xù)收緊了兩年的融資政策，將可能迎來新一輪加碼。
在樓市調(diào)控中步步退讓的房企，正面臨“前后夾擊”的局面。一方面，銷售回款、海外發(fā)債、私募、銀行貸款等融資渠道大大受限，令企業(yè)的資金壓力進一步提升;另一方面，償債高峰期將在今年下半年出現(xiàn)，如何填補缺口將成為首要難題。
多重壓力之下，房企正在展開自救。有分析認為，“老板親自出馬”代表了企業(yè)姿態(tài)的變化，這可能導(dǎo)致企業(yè)策略出現(xiàn)一系列調(diào)整，并將體現(xiàn)在投資、拿地、開發(fā)、銷售等各個環(huán)節(jié)。
監(jiān)管層釋放從緊信號
近期，監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場進行了一輪密集表態(tài)，其中不少內(nèi)容直接指向房企融資。
6月20日，國家審計署發(fā)布報告指出，9家大型國有銀行違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。
6月25日，央行發(fā)布報告指出，“一些房地產(chǎn)企業(yè)負債率較高，償債壓力較大”。
6月27日，發(fā)改委負責(zé)人在答記者問時強調(diào)，“部分企業(yè)尤其是房地產(chǎn)、地方政府融資平臺等企業(yè)外債發(fā)行規(guī)模有所增加。這些企業(yè)評級情況參差不齊，有的經(jīng)營收入和利潤不高，自身實力有限，但申請備案登記的外債規(guī)模偏大，動輒五六億美元，甚至高達數(shù)十億美元，申請發(fā)債規(guī)模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業(yè)由于沒有外匯收入來源，抵御匯率波動風(fēng)險能力較弱。”
在此之前，已有十多家房企發(fā)債遭遇中止，涉及碧桂園、龍湖、富力、合生等大型房企。
6月28日，住建部等七部委聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。雖未直接提及房地產(chǎn)融資，但整治內(nèi)容中包括“違規(guī)銷售”，被認為將對房企的定金和預(yù)售款來源產(chǎn)生影響。在長沙于6月25日出臺的調(diào)控措施中，同樣有著“嚴禁收取認籌金”的說法。
這一輪表態(tài)是過去兩年來融資政策不斷收緊的延續(xù)。從2016年以來，在樓市調(diào)控政策收緊的大框架下，監(jiān)管層分別對私募、發(fā)債、信托、銀行等融資渠道做出限制，使得房企的資金來源不斷收窄。
華創(chuàng)證券指出，2015年和2016年，房企的主要資金來源為境內(nèi)發(fā)債。到2017年，該渠道逐漸被ABS和中票所替代，發(fā)債也轉(zhuǎn)向海外。進入2018年，海外融資也大大受限，前5月房企利用外資規(guī)模下降了76.2%。
在日趨嚴厲的監(jiān)管下，企業(yè)的融資成本不斷上升。根據(jù)公開融資信息綜合統(tǒng)計，2016年，內(nèi)地發(fā)債平均成本在4%-5%的水平，部分企業(yè)可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，中小房企則提升至7%-9%。訴諸海外的部分，資金成本也因美國加息而抬升，且普遍不低于國內(nèi)融資。
同策研究院首席分析師張宏偉指出，“到2018年，疊加銀信業(yè)務(wù)、委托貸款、企業(yè)債、海外融資等渠道進一步收緊，房企面臨融資困境，很難融到錢，甚至有的房企融資成本在12%-15%。”
未來或現(xiàn)“以價換量”
春江水暖鴨先知。房企對這種變化有著明確的感知。“中小企業(yè)的壓力最大，前幾天還有企業(yè)老板專門去拜會銀行領(lǐng)導(dǎo)。”前述房企人士表示，這并不是尋?，F(xiàn)象，因為這些工作通常由融資部或CFO來做。房地產(chǎn)市場比較好的時候，銀行還會主動拜會房企。
如今情況已經(jīng)反轉(zhuǎn)。某國有銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，大型銀行已基本不向50強以外的房企發(fā)放開發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強和20強房企。
房企老板態(tài)度的變化，側(cè)面反映出資金壓力的存在。“僅僅現(xiàn)在我知道，TOP20房企當(dāng)中，至少6家是比較緊張的，降準解決不了它們的問題。另外，其中有一家全國性品牌房企1-4月拿地投入800億，5月份開始已經(jīng)暫停拿地了!還有另外一家品牌房企，為了融資幾乎質(zhì)押了公司的全部股權(quán)，現(xiàn)在也面臨比較大的償債壓力。”張宏偉說。
他還表示，從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)(2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期2年)。
實際上，一些小型房企已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約。有媒體報道稱，云房集團持股51%的子公司京鵬地產(chǎn)，出現(xiàn)對重慶國際信托股份有限公司3億元債務(wù)到期未償付的情況。恒盛地產(chǎn)早在2017年的年報中就披露，“若干借款的本金還款及利息付款分別為32.73億元及14.97億元已逾期(逾期貸款)”。
大中型房企則積極開展自救。除老板親自拜會金融機構(gòu)外，很多企業(yè)的策略已經(jīng)發(fā)生調(diào)整。
某閩系房企相關(guān)負責(zé)人向記者表示，企業(yè)應(yīng)對資金壓力的手段并不多，無非是“少舉債、少拿地、快周轉(zhuǎn)、薄利潤”。他還表示，很多房企的銷售目標(biāo)增幅都已下調(diào)，今年整體的擴張速度肯定會放緩。
在拿地方面，企業(yè)的態(tài)度十分謹慎。該人士透露，過去兩年誕生的很多高價地和“地王”項目，正悄然引入合作方，從而分擔(dān)市場風(fēng)險。
某大型房企西安公司負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，總部對區(qū)域公司的拿地預(yù)算收得很緊，從去年下半年以來，公司還沒有在西安拿地。由于該公司擁有一定的項目儲備，“總部的要求是，先把項目賣一賣，做點回款”。
他同時說，當(dāng)前最大的問題在于限價政策較為嚴厲，因此暫時還不會大規(guī)模推盤，對價格的讓步也比較有限。但未來的銷售策略如何，還要視政策的變化而定。
張宏偉則認為，以價換量將是必然。“2018年三季度為民營房企資金兌付壓力最大的時間。出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場‘借新還舊’渠道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格‘底線’，尋求主動降價。”
