長租公寓市場調(diào)查：長租公寓中介服務(wù)凸顯四大風(fēng)險

2018-08-30 14:43:18 來源：中國網(wǎng)

近日深圳市消費者委員會接到消費者投訴稱一個月租金上漲近25%。該消費者于2018年6月28日與自如友家簽訂租房合同，當(dāng)時租金為每月1230元，服

近日深圳市消費者委員會接到消費者投訴稱一個月租金上漲近25%。該消費者于2018年6月28日與自如友家簽訂租房合同，當(dāng)時租金為每月1230元，服務(wù)費每月123元。當(dāng)消費者在2018年8月9日提出轉(zhuǎn)租申請后，租金變成1530元，比6月上漲了300元，漲幅為24.4%。消費者要求調(diào)價，但是商家表示是系統(tǒng)定價，消費者申請調(diào)價要求被拒絕。

◆長租公寓中介服務(wù)投訴激增，租金莫名其妙變貸款

“長租公寓中介服務(wù)”是由中介服務(wù)機構(gòu)對從市場上收集來的分散式房源進行改造和裝修，提供多樣化公共空間配置和標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)的出租型公寓，以合租或整租的形式出租，租賃時間一般為一年及以上。該服務(wù)往往借助“租金貸”進行運營，并具有預(yù)付式消費的顯著特征。

近期，深圳長租公寓相關(guān)投訴數(shù)量增長迅速。2016年1月1日至2018月8月24日深圳市消委會已收到有關(guān)長租公寓的投訴為292宗，其中2016年全年長租公寓投訴量僅為29宗;2017年長租公寓投訴量為101宗，同比增長248%;然而截止到今年8月24日深圳市消委會已收到投訴162宗，與去年同期相比增長了305%。

消費者投訴反映深圳長租公寓中介服務(wù)存在定金不能退、租金變貸款等方面問題，主要體現(xiàn)為消費者簽署定金協(xié)議后才發(fā)現(xiàn)需要貸款，拒簽租賃合同“定金不退”;在消費者不知情的情況下，“租金變貸款”等。

消費者黃小姐投訴稱在蛋殼公寓交了500元定金，蛋殼公寓規(guī)定定金協(xié)議簽訂3天之內(nèi)需要簽訂正式的租房合同。但是消費者在網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)交租方式是一押一租，實際上是以消費者的名義簽訂一年的貸款合同，相當(dāng)于每月歸還貸款。蛋殼在與消費者簽訂定金協(xié)議之前完全沒有告知消費者，隱瞞了交租方式，消費者也未看過正式的合同，剝奪了消費者的知情權(quán)。定金協(xié)議上寫的對房屋租賃事宜協(xié)商一致不存在。現(xiàn)在消費者不想與該商家簽訂正式合同，商家表示定金不能退。

消費者楊小姐投訴稱在蛋殼公寓租房，業(yè)務(wù)員以在某APP直接交房租為由讓消費者簽合同，實際上是蛋殼公寓和小額貸款公司合作讓消費者的租金變成貸款金額，使消費者與小額貸款公司簽訂貸款分期合同。到交租日期消費者在APP出現(xiàn)扣款失敗的問題，系統(tǒng)也不允許主動還款，導(dǎo)致消費者還款逾期，直接影響了消費者的信用記錄。

◆ 長租公寓中介服務(wù)凸顯四大風(fēng)險

針對消費者投訴反映的問題，深圳市消委會從2018年7月底開始，對深圳長租公寓行業(yè)開展了為期1個月的專項監(jiān)督調(diào)查。通過神秘顧客體驗式調(diào)查，對深圳長租公寓行業(yè)進行暗訪，還原租客租房場景。調(diào)查發(fā)現(xiàn)深圳長租公寓行業(yè)存在四大風(fēng)險：

第一，房東財產(chǎn)受損風(fēng)險

一是霸王條款。蛋殼公寓和個人房東簽訂合同時，違約責(zé)任規(guī)定房東延遲交房15個工作日要承擔(dān)至少4個月租金損失的風(fēng)險(包括賠償?shù)皻蓚€月租金、租客兩個月租金以及裝修配置損失費)，而蛋殼違約導(dǎo)致的合同解除只賠償房東兩個月租金和租客一個月租金。二是收不到房租又收不回房。在長租公寓租貸業(yè)務(wù)中，長租公寓擁有的只是一個合同并不是所有權(quán)，一旦出現(xiàn)長租公寓中介服務(wù)商非正常停止運營事件，作為善意第三方租客的利益要受到保護，房東面臨收不到房租又收不回房的風(fēng)險。

深圳消委會提醒，雖然短期的房租上漲帶來了高收益，房東也不能忽視其中的高風(fēng)險，以及可能引發(fā)的長期空置風(fēng)險。盡量避免受到某些不良機構(gòu)的鼓動，快速推高房租，最終可能使得自身利益受損。

第二，租客居無保障風(fēng)險

信用風(fēng)險。少數(shù)長租公寓中介服務(wù)商向租客隱瞞或誤導(dǎo)貸款問題，將貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給租客，租客個人征信可能受到損害。

深圳市消委會接到消費者張小姐投訴稱2016年2月29日與自如友家簽約租房，并通過京東白條鏈接交納租金。后8月底因工作原因調(diào)回深圳，并于2016年9月與自如友家解除租約并完成相應(yīng)手續(xù)，當(dāng)時未有任何關(guān)于費用未結(jié)清的情況，且自如系統(tǒng)也顯示已結(jié)清，并退還消費者部分租房定金，且消費者也未收到來自于京東白條收款公司北京京匯小額貸款有限公司的任何提醒電話或者短信。消費者在2017年8月中旬因有事打印個人征信時才發(fā)現(xiàn)有29元逾期長達15個月的記錄，并與自如友家取得聯(lián)系，積極處理逾期欠費，并向其請求解決逾期記錄消除一事，至今未果。

租金變貸款。在深圳市消委會神秘顧客暗訪調(diào)查過程中，蛋殼公寓業(yè)務(wù)員在確定暗訪員采用月付這一支付方式后，未告知月付需要分期，但在兩次暗訪中均未主動說明該分期是貸款，業(yè)務(wù)員在簽訂合同前均存在隱瞞和誤導(dǎo)的嫌疑。業(yè)務(wù)員只說類似于手機分期，在暗訪員一再追問后，其撥通主管電話，暗訪員對主管反復(fù)追問才明確回復(fù)是貸款。

深圳市消委會查閱該長租公寓中介服務(wù)商合同，發(fā)現(xiàn)存在合同正文對貸款無明確告知問題。該長租公寓中介服務(wù)商在合同正文部分，對貸款事項均未提及。

霸王條款。少數(shù)長租公寓中介服務(wù)商在定金協(xié)議、合同解除條款和違約責(zé)任條款存在不對等，一旦發(fā)生糾紛，消費者的合法權(quán)益難以得到保證。

定金協(xié)議違規(guī)條款不對等，定金罰則只對租客不對中介

在神秘顧客暗訪調(diào)查中，蛋殼公寓業(yè)務(wù)員現(xiàn)場會提供簽約需知，告知定金支付后不退，且未完成簽約的將造成定金作廢。市消委會分析該長租公寓定金協(xié)議后發(fā)現(xiàn)，定金協(xié)議存在違規(guī)條款，其中違約責(zé)任與《合同法》的規(guī)定相違背，租客與長租公寓的權(quán)責(zé)不對等。租客繳納定金后，如因自身責(zé)任不能簽署正式租房合同的，長租公寓中介服務(wù)商將不予返還定金，即租客將承擔(dān)喪失定金的違約損失。而長租公寓中介服務(wù)商不能按期交房給租客，只需將定金退還給租客，等于沒有承擔(dān)任何違約損失。明顯定金罰則只針對租客不針對長租公寓中介服務(wù)商自身，對租客不公平。

解除合同的條件不對等

蛋殼公寓合同規(guī)定租客僅有2種情況下有權(quán)解除合同，而中介卻有15種情況下可以解除合同;自如公寓合同規(guī)定租客僅有2種情況下有權(quán)解除合同，而中介卻有8種情況下可以解除合同。例如中介延遲交房超過15日，租客可解除合同;但租客未按約定支付租金和其他費用超過7日的，長租公寓中介服務(wù)商即可解除合同。雙方的解約條件明顯不對等，對租客一方不公平。

房子沒得住還要還貸款。長租公寓中介服務(wù)商的房東合同規(guī)定若中介非正常停止運營無法支付租金，房東可以解除合同。而租客合同則規(guī)定若中介非正常停止運營，租客可能住不上房還要繼續(xù)償還貸款，如果不繼續(xù)還貸，在銀行或者金融機構(gòu)的信用評級就會降低，影響到個人信用。

租不起房。圈地式收房行為，推動長租公寓房租人為上漲，市場上私人房屋租賃價格也受到長租公寓的影響水漲船高，租房者租房成本增加，沒有辦法支付高額房租，越住越遠，越住越偏，生活水平下降，最后甚至租不起房，只能離開。

三是金融風(fēng)險。長租公寓的租房貸是一種隱性的預(yù)付式消費。少數(shù)長租公寓中介服務(wù)商自行或與其他貸款機構(gòu)合作使用租客信息簽署貸款合同，將貸款資金擴充為資金池，不斷進行租客和房東的資金和期限錯配。長租公寓中介服務(wù)商沉淀的大量資金未被有效監(jiān)管，比傳統(tǒng)的預(yù)付式消費更加具有隱蔽性和欺騙性。一旦長租公寓中介服務(wù)商非正常停止運營，產(chǎn)生大量租客無法正常償還貸款情況，金融風(fēng)險的出現(xiàn)將難以避免。

四是社會風(fēng)險。

圈地式收房擾亂市場秩序。在中央倡導(dǎo)“租購并舉”之后，長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風(fēng)口。與此同時一些規(guī)?；赓U企業(yè)在資本的推波助瀾下不惜成本地搶占市場份額，競爭到一定程度，爭搶房源、哄抬價格就成為某種意義上的常態(tài)。在資本推動下房租人為上漲，通過圈地式收房行為擾亂正常市場秩序和房地產(chǎn)業(yè)安全。

消費糾紛大量產(chǎn)生。如果長租公寓中介服務(wù)商非正常停止運營，租客將損失押金和預(yù)繳的租金，且房東未收到的租金損失將由房東本人或者租客承擔(dān)。同時，租客仍需繼續(xù)向貸款機構(gòu)支付貸款本息。租客已支付租金而房東卻收不到租金，租客要求繼續(xù)租住而房東要求租客退房，雙方對是否繼續(xù)履行租賃合同極易產(chǎn)生糾紛。

根據(jù)上述調(diào)查的結(jié)果，深圳市消委會相關(guān)負責(zé)人對長租公寓經(jīng)營方提出了五點要求：

一是不得哄抬租金搶占房源，不得利用金融杠桿，擾亂租賃市場，侵害消費者權(quán)益。

二是不得以誤導(dǎo)性遺漏和“先交定金再看合同”等不良營商手法剝奪租客的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)等法律規(guī)定消費者的合法權(quán)益。

三是必須整改霸王合同條款，不得以格式條款免除經(jīng)營者義務(wù)、加重消費者責(zé)任、排除消費者權(quán)利。

長租公寓中介服務(wù)商必須整改違反《合同法》《擔(dān)保法》的定金協(xié)議條款;

長租公寓中介服務(wù)商應(yīng)整改解約條件不對等的格式條款;

長租公寓中介服務(wù)商不得變相強制租客以貸款付房租;

四是必須建立通暢的處理消費者投訴的機制，妥善處理好消費者投訴。

五是不得將租客的房租和貸款挪作他用，不得在合同中隱藏試圖規(guī)避資金監(jiān)管的條款，必須保障消費者的資金安全。

深圳市消委會提出，企業(yè)任何形式的創(chuàng)新都不得以損害消費者利益為代價，都不得以向消費者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險為前提。凡是發(fā)現(xiàn)長租公寓中介服務(wù)商有以上侵害消費者權(quán)益的行為，消費者可以向深圳市消委會投訴，消委會將對一切侵害消費者權(quán)益的長租公寓中介服務(wù)商問到底追到底。同時，消委會建議相關(guān)部門要針對長租公寓中介服務(wù)行業(yè)的新特點建立規(guī)范。