7月，房企境內(nèi)債券發(fā)行量為251億元;8月，債券發(fā)行量約為167億元：均高于6月的111億元。無論是大型還是中小房企，今年中報業(yè)績會上都在提出
7月，房企境內(nèi)債券發(fā)行量為251億元;8月，債券發(fā)行量約為167億元：均高于6月的111億元。
無論是大型還是中小房企，今年中報業(yè)績會上都在提出，去負債、降杠桿，大力追“回款”，奉行現(xiàn)金為王。
多家房企提出，下半年，房企融資成本仍會繼續(xù)上升。
一位股份行高管表示，監(jiān)管層面不希望房地產(chǎn)突飛猛進，成為脫韁的野馬，監(jiān)管力度超出以往任何時候。調(diào)控政策已經(jīng)實行了2年多，以前一般不超過1年，這次調(diào)控力度和決心以往任何時候都沒有。
“銀行的信貸必須和國家政策保持一致。房地產(chǎn)的發(fā)展也進入到調(diào)整、轉(zhuǎn)型和拐點時期。”該股份行高管表示。
再融資缺口較大
根據(jù)穆迪數(shù)據(jù)，其所評級的房地產(chǎn)開發(fā)商中，未來12個月內(nèi)，將有約187億美元左右的境外債券、390億美元左右(約人民幣2670億元)的境內(nèi)債券將到期或可供回售。
穆迪認(rèn)為，多數(shù)受評開發(fā)商將有足夠的流動性來償還這些債務(wù)，但一些規(guī)模較小的開發(fā)商所面臨的再融資風(fēng)險將增大。究其原因，隨著未來房地產(chǎn)市場銷售可能放緩，有可能削弱房企融資能力。
多家房地產(chǎn)開發(fā)商在中報業(yè)績發(fā)布會上表達了對融資的擔(dān)憂，提出去負債、降杠桿。
如，恒大集團提出，今年上半年在去年償還永續(xù)債基礎(chǔ)上，總負債減少了615億元負債。公司核心指標(biāo)發(fā)生重大變化。今年實際上降到127.3%，比原來140%目標(biāo)還有大幅下降。
碧桂園指出，總借貸的加權(quán)平均借貸成本為5.81%，相比2017年底上升59BP。年初就做好了收緊的準(zhǔn)備。今年在香港的發(fā)債沒有太大的動作，該公司的現(xiàn)金余額下降到了2000億。“現(xiàn)在現(xiàn)金充裕，窗口不好就少買兩塊地了，余地還很大。”集團凈借貸比率由2017年12月31日約56.9%小幅上升至2018年6月30日的約59.0%。
陽光城則提出，積極進行CMBS、ABN、儲架式REITs等創(chuàng)新融資方式的探索和實施，適時發(fā)行中期票據(jù)和公司債券。上半年公司平均融資成本為7.49%，比年初上升0.41%。股權(quán)融資方面會有進展，會引入戰(zhàn)略投資人。未來三年希望凈負債率降至100%。
保利置業(yè)則提出，年初時預(yù)估融資比較困難，主要加強銷售回籠，抓住市場窗口期。境外美元債獲得低成本，也做了一些創(chuàng)新型資產(chǎn)證券化，之后會利用現(xiàn)有資源做ABN和ABS。融資成本上半年得到了很好控制，下半年融資成本預(yù)計還會上升。目前融資現(xiàn)金流還是正值，利用國企融資比較低，融資會在去年水平左右，應(yīng)該不會有進一步下降。
開發(fā)貸下半年繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控
工商銀行行長谷澍在該行業(yè)績會上透露，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)定的水平，居民的杠桿率在前幾年有一個比較快的上升，這一段時間整個居民杠桿率相對穩(wěn)定下來，總體上看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的債務(wù)風(fēng)險是可控的。
下半年，一是，把握好個人住房信貸投放的區(qū)域和節(jié)奏。支持居民住房的合理的信貸需求，抑制各類炒房、炒樓的投機性需求。二是，嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投向，重點支持保障性安居工程和普通的商品住房項目。三是，嚴(yán)格執(zhí)行各項監(jiān)管要求。加強貸款的資金用途和流向的管理。四是，積極穩(wěn)妥的拓展住房租賃金融市場，研發(fā)符合長租房住房需求的特點的產(chǎn)品。
中信銀行高管表示，政策上，選擇主流地產(chǎn)商，限額控制管理，滿足剛需住宅為主，商業(yè)型介入比較少。管理層面也不斷嚴(yán)格控制，土地、工程抵押，資金回流確保貸款還款有保證。在區(qū)域戰(zhàn)略，對東北、西部、偏遠地區(qū)、三四線過熱城市從嚴(yán)控制，重點支持二三線和一線剛需。
從限額管理來看，考慮下半年在上半年基礎(chǔ)上，增幅保持零增長，盡可能維持上半年水平。綜合來看，房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量即使是市場層面出現(xiàn)波動，也不會有大的問題。
房企境內(nèi)發(fā)債上升
7月以來，房企境內(nèi)發(fā)債略有回暖，但境外發(fā)債仍比較清淡。
7月，境內(nèi)債券發(fā)行量為251億元，8月，債券發(fā)行量約為167億元。均高于6月的111億元。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，1-8月，受評房地產(chǎn)開發(fā)商共發(fā)行境內(nèi)債券人民幣1164億元，較2017年1-8月587億元的發(fā)行量，同比增長94%。
穆迪分析師黎錦雄表示，隨著流動性狀況的改善，年內(nèi)開發(fā)商的境內(nèi)發(fā)債將進一步增長以滿足其較高的再融資需求。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，當(dāng)前境內(nèi)發(fā)債的規(guī)模上升，說明政策層面也不是完全一刀切，還是有很多相對寬松的地方。尤其是宏觀經(jīng)濟下行壓力增大的情況下，各類債券融資的鼓勵性政策會增加。
根據(jù)彭博數(shù)據(jù)，1-8月，受評房地產(chǎn)開發(fā)商共發(fā)行境外債券353億美元，相較于2017年1-8月的264億美元發(fā)行量，同比增長34%。不過，自7月以來，境外債券發(fā)行繼續(xù)保持清淡，8月份發(fā)行量從7月的28億美元降至17億美元，發(fā)行規(guī)模遠低于4月的88億美元的近期高位。
新城控股在中報業(yè)績會指出，海外債會成本較高，但銀行票據(jù)、中短期融資成本低。下半年新增量的成本會較高，但下半年回款多，融資需求降低，融資的絕對值減少，全年會在6%上下。
嚴(yán)躍進認(rèn)為，海外市場近期本身就處于各類資本管制，各類發(fā)債的審批肯定較為嚴(yán)厲。所以總體上看，若是國內(nèi)有發(fā)債的機會，很多房企還是會比較依賴此類模式的。而從發(fā)債的角度看，成功發(fā)債的房企，未來有更多的機會去拿地和優(yōu)化經(jīng)營模式。
