虛火漸瀉，廣州二手房進(jìn)入買方市場。據(jù)市場機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年1月至7月，廣州二手房月均成交不超7100套，僅3月單月突破8000大關(guān)。而在2
虛火漸瀉，廣州二手房進(jìn)入買方市場。
據(jù)市場機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年1月至7月，廣州二手房月均成交不超7100套，僅3月單月突破8000大關(guān)。而在2021年，這一數(shù)據(jù)為月均9592套，2020年為月均10113套。
成交量逐步走低，背后因素眾多，與宏觀經(jīng)濟(jì)政策相關(guān)，也與地方政府調(diào)控密不可分，比如二手住房交易參考價發(fā)布機(jī)制——這一機(jī)制頒布于2021年8月31日深夜，由廣州市住房政策研究中心分析形成，首份清單覆蓋市內(nèi)96個小區(qū)，參考價格普遍低于市場實際價格，部分豪宅盤價差可達(dá)1倍。
“二手成交一下子蔫了下來。”一名供職于貝殼的經(jīng)紀(jì)人向記者回憶，參考價制度執(zhí)行后，他所在的門店業(yè)務(wù)量節(jié)節(jié)下降。“珠江新城板塊，最初兩三個月都是零星成交。”
這一現(xiàn)象逐漸在今年得到扭轉(zhuǎn)。今年以來，中央、省、市接連釋放利好信號，廣州二手房市場自低點回升，成交量小幅上揚。表現(xiàn)在國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)上，2022年2月起，廣州二手房房價指數(shù)已止住跌勢，連續(xù)6個月環(huán)比上漲。
二手房參考價機(jī)制帶來的沖擊，看上去漸漸隱退。“它逐步淡出了廣州二手房市場。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉評價。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，“一年將過，是時候回顧這項機(jī)制了。”
機(jī)制行向何處?后市憑何而立?行至一周年關(guān)口，樓市也迎來了新的思考。
調(diào)控的“臨門一腳”
新政前廣州二手房價連漲15個月，其中有6個月環(huán)比漲幅居于四大一線城市之首
將市場遇冷盡數(shù)歸因于二手房參考價機(jī)制，不免失于偏頗。實際上，在這項政策出臺前，廣州二手房市場已從高燒趨向降溫。
此輪“高燒”，始于2020年初。受新冠疫情沖擊，時年中央層面發(fā)布了包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的紓困政策，意在提振市場信心。廣州樓市聞令而動。2020年3月起，白云區(qū)部分區(qū)域、花都區(qū)、黃埔區(qū)、南沙區(qū)、番禺區(qū)先后發(fā)布人才新政或完善人才政策，降低購房門檻。與此同時，央行年內(nèi)三度降準(zhǔn)，LPR兩度下調(diào)，房貸利率趨勢性下移。
種種因素，都將廣州房價推向新高位。據(jù)記者梳理，按國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，“8·31”二手房新政前，廣州二手房價連漲了15個月，其中有6個月的環(huán)比漲幅居于四大一線城市之首。
樓市鏈條飛速運轉(zhuǎn)，燒得滾燙，反映在成交量上，亦是如此。
2020年6月，廣州二手房成交量突破萬套水平;之后，深圳、東莞先后加碼樓市調(diào)控，外市購房需求涌進(jìn)廣州，促使8月二手房成交超過15000套。這一萬多套高位水平持續(xù)了近一年。
“那時市場增幅比較嚴(yán)重，二手房被中介公司當(dāng)成了業(yè)務(wù)里最肥的一塊肉，各家都在爭搶，賣家也很強硬。”一名越秀區(qū)房地產(chǎn)中介回憶。
這名中介曾接觸過一名意欲“賣一買一”的業(yè)主，“開口報價很高，基本跟我們對外報價差不多。”該業(yè)主頗為強勢，要求“賣出去的價格必須高于新買的商品房的價格”，中介與其溝通一度陷入僵局。“后來我們領(lǐng)導(dǎo)想了一個辦法，讓這名賣家的新房也在我們這里買，提供渠道優(yōu)惠。”
這個案例讓前述經(jīng)紀(jì)人大開眼界。“也能看出當(dāng)時市場是很旺盛的。”
不過，這把火沒有燒太久。2021年4月，住建部約談5個城市政府負(fù)責(zé)人，強調(diào)“房住不炒”，其中包括廣州。4月21日，廣州出臺樓市新政，將9區(qū)的個人銷售住房增值稅征免年限從兩年提高至5年，二手房交易稅費大幅提高。隨后，多區(qū)收緊人才購房政策。
“4·21”新政效果立竿見影。2021年5月，廣州二手房成交量跌至萬套出頭水平，隨后一跌再跌，2021年6月至8月，成交量均在9000套以內(nèi)。“已經(jīng)回到了本輪樓市上漲之前的水平。”肖文曉表示。
隨后，廣州選擇繼續(xù)加碼調(diào)控，祭出二手房參考價制度。“一個原因是，廣州當(dāng)時加強了新房價格指導(dǎo)，部分區(qū)域出現(xiàn)了二手倒掛一手的現(xiàn)象，引起輿論關(guān)注。”肖文曉向記者分析。此外，從房價指數(shù)上看，廣州二手住宅價格指數(shù)漲勢依舊。
換言之，調(diào)控壓力仍在。2021年8月31日晚間，廣州官宣建立二手住房交易參考價發(fā)布機(jī)制，激起市場千層浪。“相關(guān)部門也清楚參考價與實際成交價格存在差距，也預(yù)料了可能帶來的影響。”一名接近廣州市住建局的人士稱。出臺新政必然觸發(fā)市場調(diào)整，短期內(nèi)“消化不良”不可避免，但為了市場的平穩(wěn)發(fā)展，廣州選擇了直面短期壓力。
市場先跌后升
3月廣州二手房成交量達(dá)到8373套，創(chuàng)下參考價發(fā)布以來單月成交最高，回升至參考價前水平
二手房參考價機(jī)制如同調(diào)控的“臨門一腳”，廣州二手房市場再迎降溫。來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，廣州二手房成交6191套，10月成交僅5206套，同比大跌51.27%，為全年最低，成交連續(xù)6個月保持在7000套以下。
“市場一下子冷清了不少。”一名負(fù)責(zé)珠江新城板塊的房地產(chǎn)中介評價。珠江新城向來是廣州二手房市場的熱土，但“去年9月、10月基本沒什么成交，個別成交也是因為賣家降價，急于出售”。
話語權(quán)從賣方逐漸讓渡至買方。前述中介回憶，當(dāng)時有部分業(yè)主主動降價，看房的人來了一撥又一撥，“掛了好久也沒有賣出去。”
降價依舊無市，一個原因在于買方資金壓力變大。由于參考價與市場價差別較大，絕大多數(shù)業(yè)主不愿按照參考價售房，而新政發(fā)布初期，銀行又將參考價作為發(fā)放房貸的依據(jù)。換而言之，購房者貸到的錢變少，首付壓力明顯加大。
另一個原因在于房貸審批速度。去年第四季度，銀行紛紛收緊銀根，房貸審批慢以月計，有購房者等了半年還未通過。“有些賣家急著‘賣一買一’，等不了那么久，就會要求買家最少拿出七成首付，或者全款支付。”前述中介說。由此，部分賣家望而卻步。
參考價制度與銀行信貸政策的“聯(lián)手”讓二手房市場進(jìn)入冷卻階段。不過，這一現(xiàn)象在今年得到了扭轉(zhuǎn)。廣州多名商業(yè)銀行支行行長向記者反饋稱，政策下發(fā)初期，銀行確實按指導(dǎo)價發(fā)放貸款，但后期已逐漸放開，鮮有銀行嚴(yán)格遵守。“畢竟現(xiàn)在鼓勵促進(jìn)購房消費，多數(shù)銀行已將此列為重點任務(wù)。”一名商業(yè)銀行管理人士稱。
貸款審批也摁下了加速鍵。多名中介人士向記者確認(rèn)，目前普遍一周內(nèi)可以放款。
疊加其他刺激購房消費的政策，市場漸次復(fù)蘇。今年3月，廣州二手房成交量達(dá)到8373套，創(chuàng)下二手房參考價發(fā)布以來單月成交最高，回升至參考價前水平。4月至今，廣州二手住宅單月成交量均穩(wěn)定在7000套以上。
房價增速亦迎來緩步期。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2月起，廣州二手房價格指數(shù)小幅上揚。以2020年為定基，截至2022年7月，廣州的二手住宅價格指數(shù)上漲了12.8%，與2021年7月相比，該指數(shù)僅小幅上漲了0.7%。而在參考價制度出臺前，廣州二手房指數(shù)高歌猛進(jìn)，僅用7個月便上漲12.1%。“現(xiàn)在都在去前兩年漲起來的火。”前述珠江新城中介評價。
分化的市場
上半年二手熱門片區(qū)和市中心豪宅項目逆勢上揚，而從化、黃埔、南沙三區(qū)則市場冷清
從數(shù)據(jù)上看，廣州二手房市場量價均有回升，復(fù)蘇跡象明顯。但肖文曉提醒，“實際上市場是分化的。”
市場“分化”指的是中心區(qū)與外圍大相徑庭的市場表現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年上半年，番禺、海珠、天河三個二手熱門片區(qū)，上半年網(wǎng)簽均超5000套，市中心千萬豪宅項目逆勢上揚。而從化、黃埔、南沙三區(qū)則市場冷清，半年網(wǎng)簽量均不超過2000套，即便降價也鮮有人問津。
黃埔區(qū)一名房產(chǎn)中介對此感受頗深。他向記者回憶起去年市場大熱時的場景，“有時候我們都不用跟買家介紹周邊配置這些信息，只需要說：‘現(xiàn)在新房限價，周邊二手倒掛5000元/平，買到就是賺到。’買家很快就會心動了。”
這一套話術(shù)今年他已鮮少再用，因為“黃埔區(qū)二手房價回落了”。據(jù)克而瑞監(jiān)測，昔日領(lǐng)頭于黃埔區(qū)科學(xué)城板塊的“二手神盤”保利林語山莊，今年上半年成交均價均比去年回落26%，萬科山景城、萬科金色悅府，雙雙下跌16%。
與此相反的是市中心的火熱成交。“豪宅上半年成交很旺，多數(shù)都在兩千萬以上，客戶買來用于投資，出手非常果斷。”前述珠江新城板塊中介稱。“只要業(yè)主定價不高得離譜，基本不難賣出去。”據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，上半年，廣州千萬豪宅項目均價逆市漲了6.1%。
整體來看，市場已有回升，但中介們不能否認(rèn)的是，這個成交水平仍比2020年、2021年相差甚遠(yuǎn)。“現(xiàn)在鏈家網(wǎng)上二手房掛牌量達(dá)到了11.8萬套，房越來越多，但并沒有越來越好賣。”
為了業(yè)績，更激烈的競爭不可避免，尤其是市中心。“我們公司經(jīng)常主動降低傭金吸引二手客戶，利潤空間一壓再壓，盡可能滿足賣家的要求。”前述中介說。盡管如此，他還是在一個月內(nèi)被“跳單”了三次。“我合同都準(zhǔn)備好了，但最后簽約的時候還是被同行撬走，因為同行給了一個低到我不能想象的傭金，簡直相當(dāng)于倒貼賣房。”
調(diào)整時機(jī)已到?
在相應(yīng)階段出臺這個政策必然有其合理性，但到了新的階段，作出調(diào)整的時機(jī)也到了
二手房參考價機(jī)制落地廣州這一年來，市場由跌轉(zhuǎn)升、由冷轉(zhuǎn)溫，銀行信貸端也頻吹暖風(fēng)。“政策正在逐漸淡出市場。”肖文曉評價。“二手房參考價機(jī)制在市場過熱時起到了一定的積極作用。如今，市場已經(jīng)開始向前，若做一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整也是情理之中。”
趙卓文也向記者表述了相似的觀點，他將二手房參考價機(jī)制評為“一把雙刃劍”。“一方面，它的確抑制住了滾動的房價，讓市場回歸理性;另一方面，它也一定程度上壓住了市場的流動性，造成盲盒效應(yīng)，買賣雙方無法直接看到實際價格。”
由此，趙卓文認(rèn)為，一年時間將過，政策也到了“需要檢討和回顧的時候”。“‘檢討’不是貶義詞，是個中性詞。”趙卓文強調(diào)。“在相應(yīng)階段出臺這個政策必然有其合理性，但現(xiàn)在到了新的階段，時過境遷，作出調(diào)整的時機(jī)也到了。”
目前，官方暫未就二手房參考價制度發(fā)布調(diào)整說明。不過，在克而瑞新近研報里，廣州已被列為“二手房參考價實質(zhì)性取消”的城市。“掛牌房源價格受指導(dǎo)價限制，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價影響。”克而瑞稱。
前述接近廣州住建局的人士亦稱，“理論上只是參考價，不強制市場執(zhí)行。”
參考價逐漸松綁的廣州，其二手房市場將行向何方?趙卓文認(rèn)為，當(dāng)下公眾對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期已然改變，信心恢復(fù)還需時日，因此，二手房市場的走勢還有待觀察，后續(xù)不排除出現(xiàn)新的松綁政策。“二手市場流動起來，才能促進(jìn)整個市場健康發(fā)展。”
肖文曉表示，上半年廣州一、二手市場均呈現(xiàn)了漸進(jìn)復(fù)蘇的態(tài)勢，這一趨勢會延續(xù)至下半年，但過程會稍顯曲折。“目前市場遇到的挑戰(zhàn)不僅僅限于房地產(chǎn)市場本身，還有來自整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，這注定了行業(yè)復(fù)蘇的步伐可能會比較緩慢、曲折。”
可以確定的是，調(diào)控政策已趨于放松。8月24日，在國務(wù)院常務(wù)會議上，在涉及房地產(chǎn)的政策方面，提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。“信號已經(jīng)很明確了。”肖文曉說。
(記者 林少娟)
