規(guī)范意見出臺房產(chǎn)中介公司迎“大考”
出臺《意見》并非是打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，而是為行業(yè)未來服務提升和收費方式變革指明了方向。
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近年來，一些房產(chǎn)中介領(lǐng)域的亂象讓不少人頭疼不已。例如，“黑中介”發(fā)布虛假房源、“一房多賣”，或既收傭金，又賺“差價”等，其中，最常見的是違規(guī)收集并濫用消費者個人信息……
【資料圖】
針對這些亂象以及為促進行業(yè)健康發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局近日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），提出了加強從業(yè)主體管理、嚴格實行明碼標價、加強個人信息保護等10條建議。
這意味著房產(chǎn)中介公司將迎來一場“考試”。天眼查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)經(jīng)紀相關(guān)企業(yè)105萬余家，其中，去年新增相關(guān)注冊企業(yè)15.7萬余家，增速達18.6%。
“房地產(chǎn)經(jīng)紀服務是時候‘告別’過去的模式了，房產(chǎn)中介行業(yè)需要進行革命性的變革?！边@是廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看到《意見》后的第一感受。
在空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)看來，《意見》的出臺并非是打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，而是在房地產(chǎn)市場下行趨勢下，通過市場化機制的完善和平臺經(jīng)濟的發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?！兑庖姟窞樾袠I(yè)未來的服務提升和收費方式變革指明了方向。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，《意見》出臺對于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極的作用，同時也對行業(yè)的發(fā)展提出了很多新思路。其中，最大的亮點在于引導交易雙方承擔服務費用，體現(xiàn)了對購房者權(quán)益的保護。
為購房者減負？建議買賣雙方共擔中介費
“規(guī)范”與“減負”是此次《意見》釋放出的兩個明確信號。
《意見》的第一條便是加強從業(yè)主體管理，嚴格落實房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案制度。同時，《意見》也指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。
在李宇嘉看來，當房地產(chǎn)循環(huán)鏈條運轉(zhuǎn)速度減緩，個別地方甚至轉(zhuǎn)不起來的情況下，一切阻礙交易的多余環(huán)節(jié)能砍則砍，成本能降則降，比如降低房貸利率、試點“帶押過戶”以及降低中介服務成本均是如此。
購房哪些多余成本應該被砍掉？李宇嘉認為，在新房交易方面，有的中介利用房源信息不對稱，故意制造供應緊張氛圍，或與開發(fā)商內(nèi)部人員合謀，違規(guī)收取“茶水費”、販賣購房指標，這些都不應是購房者應負擔的成本。
在二手房交易過程中，有時“附加成本”不少。李宇嘉指出，壟斷行為在房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)并不鮮見，比如某片區(qū)內(nèi)幾家中介設(shè)立“最低費率”進行壟斷定價；或者聯(lián)合賣家做高房屋價格，誘騙買家“入局”；或者利用信息不對稱，謊稱其他買家出價更高，誘騙買家支付額外鎖定房源的費用；此外，還有中介機構(gòu)進行捆綁銷售等。這些都要砍掉，從而嚴控過高經(jīng)紀費用。
對此，《意見》明確，將加大對違法違規(guī)行為的整治力度。其中，對收費明顯高于市場平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，相關(guān)部門采取約談等綜合措施進行重點監(jiān)管。并且也會依法查處不按規(guī)定明碼標價、操縱經(jīng)紀服務收費等違反價格和反壟斷法律法規(guī)的行為。
值得關(guān)注的是，《意見》還提出引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。在國內(nèi)，經(jīng)紀服務費一般由買家承擔。不少專家向中青報·中青網(wǎng)記者表示，這一政策的目標是為購房者減負。
在嚴躍進看來，買賣雙方承擔費用等，客觀上也有助于中介費用的定價規(guī)則清晰，后續(xù)買賣雙方也需要關(guān)注此類規(guī)則的變化，積極調(diào)整買賣策略。
有的地區(qū)已經(jīng)實行了房屋買賣雙方共同承擔經(jīng)紀服務費，且傭金有所上調(diào)。2月28日，荊州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布一份報告，決定將二手房交易傭金收費標準由房屋實際成交總價的2%調(diào)整為3%，其中，買家支付2%，賣家支付1%，今年3月1日起正式執(zhí)行。
這些舉措能否為購房者減負？行業(yè)內(nèi)也有人持懷疑態(tài)度。北京市朝陽區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的李曉麗（化名）說，對于引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用，她還未接到通知，“羊毛出在羊身上，讓業(yè)主分攤中介費，那么他就可能把房價加高?！?/p>
“這些年，傭金已經(jīng)降了不少?！边@是另一家北京市房產(chǎn)經(jīng)紀服務機構(gòu)的中介張澤（化名）的感受。他說，在北京房屋買賣的傭金普遍由買家承擔，雖然一些地方是由買賣雙方共同承擔，但業(yè)主其實會把這個錢折合到房價里，最終，購房者的總預算可能不會變。
將經(jīng)紀服務費納入監(jiān)管意味著什么
當前，一些地區(qū)的二手房交易正在回暖，房屋中介公司也忙了起來。
在中介行業(yè)流傳著這樣一句話：低傭金下無“白中介”。事實上，高傭金下，“黑中介”也不少。在購房時，個別消費者曾遭遇過“黑中介”卷款跑路的情況，也有中介收取傭金后就對消費者的需求“愛答不理”，甚至直接當起了甩手掌柜。
對此，《意見》提出，加強存量房交易資金監(jiān)管，除交易當事人提出明確要求外，購房款應納入資金監(jiān)管賬戶。比較突出的是，《意見》還鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將經(jīng)紀服務費用納入交易資金監(jiān)管范圍。
李宇嘉認為，鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將經(jīng)紀服務費用納入交易資金監(jiān)管范圍，讓中介機構(gòu)根據(jù)服務進程進行分段收費，在一定程度上既保障經(jīng)紀服務的質(zhì)量，也保障購房者的權(quán)益。
張澤介紹，一般情況下，他所在的公司對北京市存量房的傭金收費標準是房屋成交總價的2.7%。在買房時，購房者往往會簽訂3份合同：存量房屋買賣合同、存量房承購經(jīng)紀服務合同以及存量房買賣居間服務合同，2.7%的費用由后面兩個合同規(guī)定的服務構(gòu)成。當房屋成交價格超過150萬元，中介費可以打八折。房屋中介服務的門檻雖然不高，但服務流程相對較長。在簽約之前，從拓展房源、客源到成交，需要投入大量的時間和精力。
此次《意見》明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供的經(jīng)紀服務由基本服務和延伸服務組成。其中，基本服務是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記等。延伸服務是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受交易當事人委托提供的代辦貸款等額外服務，每項服務可以單獨提供。
行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新“啟動鍵”
對于“黑中介”來說，《意見》在一定程度上像一個新的“休止符”，同時也是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新的“啟動鍵”。
中國房地產(chǎn)市場步入“存量時代”，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是存量循環(huán)起來的“潤滑劑”之一。李宇嘉表示，《意見》出臺的目標是推動房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)打造新模式，促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
“推進中介行業(yè)探索新發(fā)展模式?！眹儡S進認為，今年二手房市場總體趨于活躍和步入復蘇階段，中介行業(yè)迎來新的發(fā)展機會。在此過程中，對于中介行業(yè)的規(guī)范，有助于鞏固今年以來的寬松政策成果，同時減少此類行業(yè)的運作風險，最終將促進中介行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
李宇嘉也看到了房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的新機遇。在他看來，商品房市場對經(jīng)紀機構(gòu)的依賴度越來越大，買家和賣家對中介的依賴度也越來越大。經(jīng)紀機構(gòu)需要苦練“內(nèi)功”，加強專業(yè)修養(yǎng)和服務能力，做好差異化、精細化服務。未來，老百姓買房更多的是為了滿足剛需或改善性住房需求，人們要找到好房子、好小區(qū)、好社區(qū)，房產(chǎn)經(jīng)紀人的服務必須向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，向滿足老百姓對美好居住的需求的方向延伸。
中青報·中青網(wǎng)見習記者 趙麗梅 來源：中國青年報
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