公積金政策優(yōu)化，影響幾何
優(yōu)化公積金政策是各城市支持住房消費的重要舉措之一。近期，全國多個城市出臺公積金貸款“帶押過戶”、支持“商轉公”貸款、允許提取公積金支付首付款等政策，加大公積金對購房者的支持力度。對于購房者來說，這些新變化能夠帶來多大的支持作用？買賣雙方、銀行都有哪些風險需要規(guī)避？政策執(zhí)行過程中，還要注意什么問題？
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出現(xiàn)新變化
據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來，已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，其中部分城市支持公積金貸款“帶押過戶”。記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前已有江蘇南京、浙江寧波、福建漳州、安徽六安、湖北襄陽、河南駐馬店等地推出公積金貸款“帶押過戶”相關政策。
所謂公積金貸款“帶押過戶”，即在二手房交易過程中，對于存在公積金貸款抵押的房產(chǎn)，向金融機構提交申請后，可在無需還清貸款解除抵押的情況下直接辦理不動產(chǎn)過戶和抵押登記手續(xù)。
“在傳統(tǒng)模式下，賣方須還清原住房貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設立抵押等多個環(huán)節(jié)?！畮а哼^戶’簡化了交易流程，縮短了交易時間，減輕了繳存職工籌措資金的壓力，有助于縮短房產(chǎn)交易周期，滿足剛性和改善性住房需求?！必悮ぱ芯吭菏袌龇治鰩焺Ⅺ惤苷f。
今年1月份，陜西省咸陽市住房公積金管理中心發(fā)布《個人住房商業(yè)貸款轉住房公積金貸款實施細則》，并于2月22日完成首筆“商轉公”貸款的不動產(chǎn)登記。據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計，目前已有深圳、青島、長春、福州、重慶、武漢、昆明、廣東東莞、河南洛陽等超20城推出了“商轉公”政策。
“商貸和公積金貸款之間的利差比較大，開展‘商轉公’業(yè)務，將有效減輕住房公積金繳存人還貸壓力，切實發(fā)揮公積金在住房保障方面的作用。部分城市公積金可支配規(guī)模較大，通過‘商轉公’盤活存量公積金，有助于購房者減輕還貸壓力?！?8安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟說。
此外，多地還推出了提取公積金作為購房首付款的政策。2022年至今，福州、廣東中山、四川達州等20余城陸續(xù)出臺政策，允許購買商品住宅職工提取住房公積金支付首付款，出臺此項政策的城市持續(xù)擴圍。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，這將減輕購房者前期資金周轉壓力，有助于住房需求的釋放。
需多方配合
和此前住房公積金提取存在一定局限性的情況相比，當前各個城市因城施策、精準施策，除上述變化外，還有提高公積金貸款額度和延長還款年限、“一人購房全家?guī)汀钡日摺?/p>
不過，在具體執(zhí)行中，相關業(yè)務還需要多方配合。劉麗杰告訴記者，比如公積金“帶押過戶”，需要公積金中心和銀行的配合，當前公積金“帶押過戶”主要在同一銀行間進行，即業(yè)主住房抵押銀行和買房客戶貸款銀行須為同一銀行?！爸С止e金作為首付款，需要賣房業(yè)主同意?！剔D公’需要銀行和公積金中心配合，同時受到公積金貸款額度限制。目前，多數(shù)城市相關業(yè)務仍在試運行階段?！眲Ⅺ惤苷f。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪提醒，“商轉公”對降低月供成本等有積極作用，但該政策具有階段性，與公積金是否充裕有關，購房者要密切關注公積金的資金狀況。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會研究中心主任龍葉指出，雖然“商轉公”有明顯優(yōu)點，但在操作過程中仍存在亟需解決的問題。例如，在多個啟動房貸“商轉公”政策的城市，申請的條件設定較高，目前只覆蓋購買首套房或首次申請公積金貸款的當?shù)乩U存職工家庭。此外，由于公積金貸款的額度比較有限，通常情況下低于購房者原有的商業(yè)貸款總額，因此很多“商轉公”之后的購房者依然面臨自籌資金的問題。
針對提取住房公積金作為首付款的情況，有業(yè)內人士表示，部分城市住房公積金個貸率，也就是住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比已經(jīng)處于高位，政府仍需進一步加強監(jiān)管，防范公積金流動性不足的風險。
“在這些政策中，‘帶押過戶’破解了二手房交易難點，讓解除抵押工作更順暢；‘商轉公’則可以優(yōu)化服務、降低成本；公積金支付首付款有助于提振住房消費。公積金對房地產(chǎn)市場的支持越來越多?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，要注意的是，使用公積金作為首付可能會讓購房者加杠桿購房。
如何規(guī)避相關風險？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對購房者而言，盡管公積金可以付首付，但也要考慮到自己未來的收入現(xiàn)金流是否足夠覆蓋月供；對銀行而言，要通過收入證明、銀行流水等方式核實購房人的月供能力及其可持續(xù)性?！笆褂霉e金作為首付，意味著購房者的首付能力是不足的，月供壓力也較大，銀行需要考慮到這種風險，如有必要，銀行可以提出提高首付的要求，或者對不具備加杠桿條件的人群，貸款審批要更加嚴格。”李宇嘉說。
效果正顯現(xiàn)
確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作，是2023年房地產(chǎn)行業(yè)的一項重點任務。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，全國多城調整住房公積金政策，大力支持剛性和改善性住房需求，能有效提振市場信心。目前政策效果初步顯現(xiàn)，多地房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。在一系列政策支持下，2023年開年后的房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出復蘇企穩(wěn)的運行態(tài)勢。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲，二三線城市同比降幅收窄。陳文靜認為，短期來看，各地或將繼續(xù)結合自身公積金使用的實際情況因城施策，優(yōu)化公積金相關政策的城市或繼續(xù)擴圍。
隨著越來越多的城市出臺公積金優(yōu)化調整政策，短期內會在一定程度上激活房地產(chǎn)市場需求，加速當?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存進度。
“不過，由于目前公積金政策調整主要集中在三四線城市，這些城市房地產(chǎn)市場面臨經(jīng)濟發(fā)展后勁不足、人口凈流出、住房供給過剩等問題，化解風險，提振住房消費，還需有更多方法?！壁w慶祥建議，在具體政策方面，提高公積金繳存覆蓋率、優(yōu)化公積金申請流程、放寬對異地貸款的限制；在宏觀政策方面，合理規(guī)劃改善性住房建設、不斷完善發(fā)展租房市場、提升醫(yī)療教育服務保障、建立城市核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，通過供需兩方面促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。
有專家表示，多地陸續(xù)出臺公積金新政，有利于減輕購房者置業(yè)壓力，提振購房者置業(yè)情緒，不斷促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)向好。
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