克而瑞分析認為，租賃市場容量大，投資回報周期長，資金缺口大，現(xiàn)在的融資量還遠遠不夠;住房租賃專項債券標準也有待更加規(guī)范與細化;目前的
克而瑞分析認為，租賃市場容量大，投資回報周期長，資金缺口大，現(xiàn)在的融資量還遠遠不夠;住房租賃專項債券標準也有待更加規(guī)范與細化;目前的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品暫無成熟的權益退出機制。
在8月的中期業(yè)績會上宣布租賃為核心業(yè)務后，萬科在租賃業(yè)務規(guī)模和融資上大踏步地發(fā)展。
10月26日，萬科公開發(fā)行總計為80億元的住房租賃專項債第二期，融資規(guī)模為20億，用以在佛山、上海的三個住房租賃項目的發(fā)展。此前一期15億已順利發(fā)行。
一邊是萬科的順風順水，一邊是更多房企的住房租賃公司債卻被叫停或中止，整體看，房企租賃業(yè)務陷入了發(fā)展瓶頸。
從租賃全行業(yè)來看，獨立的長租公寓品牌不時“爆雷”，更是給開發(fā)商的租賃業(yè)務和融資蒙上了陰影。如近日發(fā)生租金貸爆倉的上海寓見公寓涉及租客3-4萬人，1萬多房東受損;另有上海某p2p平臺旗下的租金貼現(xiàn)產(chǎn)品也出現(xiàn)問題。
長租公寓、租賃業(yè)務，正在經(jīng)受一場漫長的考驗。
萬科租賃進階
萬科此次發(fā)行的租賃公司債規(guī)模不超過人民幣20億元(含20億元)，最終確定的債券票面利率為4.18%、5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。
本期債券募集資金擬投入使用的住房租賃項目包括佛山-C22、上海-吳涇、上海-博園路，三個項目合計用本期債券支付14億元工程款。
今年6月11日，萬科80億的住房租賃專項債獲批，本次債券的發(fā)行是該專項債的第2期。今年8月，萬科已經(jīng)完成了首期債券發(fā)行，發(fā)行規(guī)模15億元，當期票面利率4.05%。
拿下80億住房租賃融資的萬科，在布局租賃業(yè)務上也加快了腳步。
8月21日，在2018年中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁祝九勝表示，公司已將長租公寓業(yè)務確定為繼地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務之后的第三個核心業(yè)務。
萬科是房企中最早發(fā)展租賃業(yè)務的開發(fā)商，也是目前租賃在營規(guī)模和持有房源最多的開發(fā)商。
早在2014年，萬科就積極布局長租公寓市場，致力于成為全球領先的租賃住宅企業(yè)。
半年報顯示，截至報告期末，萬科長租公寓業(yè)務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超過16萬間，累計開業(yè)超過4萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。
目前，萬科長租公寓業(yè)務已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服務式公寓三類產(chǎn)品。
今年8月，多家租房中介機構被查處曝光，“甲醛事件”、“北京房租暴漲”等都將房企租賃業(yè)務推上了風口浪尖，但這并沒有影響萬科等房企推進其租賃業(yè)務的決心與腳步。
住房租賃專項債的發(fā)行，是萬科在租賃道路上的一大邁步，將為萬科租賃住宅業(yè)務發(fā)展提供有力的資金支持。
其他資金實力雄厚的開發(fā)商也在積極布局租賃。10月22日，華潤置地(26.1,0.10,0.39%)以底價1.2億元競得上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)租賃住房地塊使用權。
公開資料顯示，此項目將建設租賃住房不低于825套，由華潤置地長租公寓品牌“有巢公寓”運營。有巢公寓今年6月發(fā)布，運營主體為有巢科技投資有限公司。
租賃融資分化
2017年至今年上半年，房企租賃金融大爆發(fā)，有多個租賃類reits獲批，如保利發(fā)展、碧桂園(8.35,0.00,0.00%)等，也有多個房企發(fā)行住房租賃ABN、公司債如招商蛇口、龍湖等。
2018年3月22日，龍湖集團(18.26,-0.10,-0.55%)發(fā)行了全國首單住房租賃專項債券，第一期30億，債券票面利率5.6%，為龍湖緩解了租賃業(yè)務融資難題。
4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，為住房租賃資金渠道設立“綠色通道”，一時間，房企蜂擁而至。
但據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，目前的住房租賃融資主體以國企和頭部房企為主，運營商和中小房企仍舊面臨融資難題。
根據(jù)萬科公告，2018年7月13日中誠信證評評定萬科的信用等級為AAA，評級展望穩(wěn)定，本期債券的信用等級也為AAA。這是房企在國內(nèi)融資的最高信用水平。
年中，房企租賃融資出現(xiàn)明顯分化，大批房企申請住房租賃專項債券遭遇“滑鐵盧”。
5月19日，上交所信息顯示富力地產(chǎn)(12.22,-0.10,-0.81%)該住房租賃專項60億元公司債項目為“已回復交易所意見”;5月29日，上交所信息顯示，這一項目狀態(tài)轉(zhuǎn)為“中止”。
富力未公布中止原因。公開資料顯示，截至目前，富力地產(chǎn)并無真正涉足長租公寓的具體項目。
5月25日，花樣年中止了“花樣年集團(中國)有限公司2018年非公開發(fā)行住房租賃專項公司債券”的發(fā)行。
對此，花樣年相關負責人表示，該項債券不是被中止，而是由于為調(diào)高評級，公司主動延遲發(fā)債，從評級機構獲得相關債務評級后會重新啟動發(fā)行程序。
10月23日，據(jù)上交所披露信息顯示，奧園集團擬非公開發(fā)行的2018年住房租賃專項公司債券被上交所中止發(fā)行。該債權計劃融資規(guī)模10億元。目前尚不清楚何種原因中止。
合生創(chuàng)展一筆100億元的住房租賃公司債自7月2日至今，仍處于“中止”狀態(tài)。
業(yè)內(nèi)人士指出，房企租賃融資出現(xiàn)分化，是因為很多房企將其只當成了融資渠道，而并沒有真正推進租賃業(yè)務。
今年以來，房企國內(nèi)融資嚴格收縮，而房企的負債率又不斷上升，租賃金融產(chǎn)品成為一個窗口和突破口。
更深層的原因是，克而瑞分析認為，租賃市場容量大，投資回報周期長，資金缺口大，現(xiàn)在的融資量還遠遠不夠;住房租賃專項債券標準也有待更加規(guī)范與細化;目前的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品暫無成熟的權益退出機制。
關鍵詞： 萬科
