長租公寓生死門繼8月杭州鼎家爆雷后，近期又有兩家長租公寓資金鏈被爆斷裂，包括曾被雷軍看好的上海寓見及長沙的咖啡貓。從房租抬升風(fēng)波到
長租公寓“生死門”
繼8月杭州鼎家“爆雷”后，近期又有兩家長租公寓資金鏈被爆斷裂，包括曾被雷軍看好的上海寓見及長沙的“咖啡貓”。從“房租抬升”風(fēng)波到自如的“甲醛門”，再到多個公寓品牌“爆雷”，長租公寓從各路資本追捧投資的“香餑餑”，一夜之間幾乎被貼上了妖魔化的標(biāo)簽。
與此同時，記者也關(guān)注到，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，不少銀行也叫停了“租金貸”業(yè)務(wù)。租金貸叫停會對長租公寓造成什么影響?長租公寓如何在資金安全與規(guī)模擴(kuò)張中尋求平衡?
叫停“租金貸”考驗生存能力
“突然叫停租金貸，沒有多少現(xiàn)金儲備情況下，寓見倒下也屬正常。”據(jù)接近寓見公寓的行業(yè)人士透露，寓見由于經(jīng)營管理水平較差、出租率低，經(jīng)營層面難以實現(xiàn)利潤，產(chǎn)生較大的虧損缺口，也很難吸引新的股權(quán)投資。在此背景下，最近兩月相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管，一些金融機(jī)構(gòu)先后撤離，叫停“租金貸”，導(dǎo)致寓見資金量出現(xiàn)斷裂。
“最近兩個月，市場上不少租金分期產(chǎn)品暫停了。對金融產(chǎn)品較依賴的一些公寓企業(yè)而言，面臨較大的現(xiàn)金流挑戰(zhàn)。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。
這一說法在不少業(yè)內(nèi)人士處得到證實。記者了解到，一些銀行已對涉及房租貸款業(yè)務(wù)按下了“暫停鍵”。“如果項目是自有產(chǎn)權(quán)，還能操作租金貸，如果不是，一些金融機(jī)構(gòu)租金貸已叫停。”熊貓公寓CEO王璽龍告訴記者。
另據(jù)《投資者報》援引銀行相關(guān)人士的說法，“目前業(yè)務(wù)部門反饋的結(jié)果是我們現(xiàn)在的確是暫停了，現(xiàn)在監(jiān)管未有明晰的要求，沒有必要在風(fēng)口浪尖上繼續(xù)開展這類業(yè)務(wù)。”不過，目前并未接到監(jiān)管層的明確指令性文件，要求暫停涉及租房的貸款業(yè)務(wù)。
據(jù)悉，當(dāng)前銀行資金介入租房領(lǐng)域的形式主要有三種：首先，銀行直接針對個人的租金貸款業(yè)務(wù)，但是與萬科等房地產(chǎn)商合作，以建設(shè)銀行“按居貸”最具代表性;其次，類似中信銀行與碧桂園的戰(zhàn)略合作，此類銀行直接為房地產(chǎn)商提供融資需求，進(jìn)行長租公寓的租賃探索;第三是以微眾銀行、網(wǎng)商銀行、平安銀行等為代表的與第三方中介合作提供的個貸產(chǎn)品。
“爆雷的公寓企業(yè)才剛開始。”優(yōu)客逸家創(chuàng)始人劉翔告訴記者，今年4季度至明年1季度，是長租公寓的“至暗時刻”，在宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿背景下，沒有新的金融產(chǎn)品，一旦叫停租金分期，對公寓企業(yè)起到“抽貸”效果，將考驗長租公寓的抗波動能力、融資能力以及生存能力。
“講故事，高度依賴金融產(chǎn)品的，會先倒下。回歸商業(yè)本質(zhì)，注重經(jīng)營，財務(wù)模型相對健康，成本控制得力的企業(yè)才能生存下來。”劉翔說。
“金融是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展壯大的工具，而不是目的，那些利用金融手段圈錢為目的，而忽視產(chǎn)品、服務(wù)、精細(xì)化運營等本末倒置的運營商，出事肯定是無法避免的問題。”當(dāng)代置業(yè)(中國)有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示，將沒有好的商業(yè)模式、較強(qiáng)運營能力的運營商淘汰出局，這也是行業(yè)走向規(guī)范的過程。
多地監(jiān)管出手整治“租金貸”
實際上，針對“租金貸”業(yè)務(wù)，目前雖未接到監(jiān)管層的明確指令性文件，但今年以來，相關(guān)城市已經(jīng)進(jìn)行了風(fēng)險提示和監(jiān)管規(guī)范。
10月19日，浙江省出臺了《關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》。要求從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)，不得與無放貸資質(zhì)的機(jī)構(gòu)合作開展“租金貸”等業(yè)務(wù)，不得誘導(dǎo)承租人簽訂“租金貸”協(xié)議，不得為承租人提供擔(dān)保等增信措施。
北京，早在8月17日，市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)“三不得”和“三嚴(yán)查”，其中就包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源，另外，將嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為。8月23日，北京市住建委重申，針對住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，正聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門調(diào)查取證，一旦查實，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。
8月27日，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)布《關(guān)于防范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險提示》，稱“租金貸”業(yè)務(wù)涉嫌非法侵占他人財物，形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風(fēng)險大。
9月30日，上海市金融服務(wù)辦公室官網(wǎng)發(fā)布通知，要求上海市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司立即暫停與代理經(jīng)租企業(yè)合作開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)。同日，上海市住建委也發(fā)布通知，要求代理經(jīng)租企業(yè)不得與未經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立、無金融許可證的機(jī)構(gòu)合作開展個人“租金貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)。
不過，這些指導(dǎo)意見還缺乏具體的落地方案。諸葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，政府主管部門應(yīng)盡快建立租賃信息登記，強(qiáng)化長租公寓公司的監(jiān)管，若有可能，可建立租金準(zhǔn)備金制度，預(yù)防長租公寓公司出現(xiàn)運營問題后，與其簽訂租賃合同的租戶和房主的利益可以得到一定程度的保障，也可爭取過渡時間解決問題。此外，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于租賃行業(yè)的金融產(chǎn)品融資主體、信用主體、期限、抵押品等進(jìn)行明確，避免過度金融化現(xiàn)象的產(chǎn)生。
劉翔建議，一旦出現(xiàn)長租公寓爆雷，政府部門出來協(xié)調(diào)，將債務(wù)人的主體由租客變更為運營商或企業(yè)，變成企業(yè)債務(wù)。“公寓運營商與金融機(jī)構(gòu)簽訂的合同內(nèi)，本身就簽訂了連帶清償擔(dān)保責(zé)任，這意味著，租客與公寓運營商之間，只要結(jié)束租賃關(guān)系，就不需要再承擔(dān)繼續(xù)還款的責(zé)任義務(wù)，由公寓運營商來付款即可。這就可減少因長租公寓‘爆倉’，引發(fā)的民生問題。”
“租金貸”成企業(yè)擴(kuò)張利器？
此前被長租公寓看好并廣泛使用的“租金貸”，為何會被推到備受質(zhì)疑的尷尬境地?
作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，尤其面臨前期投入大，回收期較長，短期盈利難的問題。其中，集中式長租公寓拿到的物業(yè)多是商業(yè)、工業(yè)物業(yè)，或地段較偏但有集中產(chǎn)業(yè)區(qū)的住宅物業(yè)，來自聯(lián)訊證券的一份長租公寓研究報告指出，其收益率為10%-20%，10年以內(nèi)回本。而分散式長租公寓的利潤率則在10%左右，具體與運營方是否囤積足夠房源以及運營能力有關(guān)。
高力國際調(diào)研北京6個公寓得出的報告顯示，分散式長租公寓的房源均來自租賃房源，也就是通常所說的“二房東模式”：從房東處租賃拿到房源，再進(jìn)行裝修改造，運營商主要賺的是租金差價和服務(wù)費。
面對利潤較低的挑戰(zhàn)，在此前諸多政策利好下，很多“二房東”紛紛轉(zhuǎn)型，即從資產(chǎn)管理、金融的角度來運營公寓。不過，2018年以來，國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信貸呈收緊趨勢。
發(fā)債方面，目前長租企業(yè)發(fā)債主要是地產(chǎn)背景的企業(yè)，而非地產(chǎn)背景的企業(yè)幾乎沒有涉及，即便發(fā)行ABS(資產(chǎn)擔(dān)保證券)或類REITs產(chǎn)品，也是極少數(shù)。
此外，隨著資管新規(guī)要求，不準(zhǔn)期限錯配和“資產(chǎn)池”運作，據(jù)中國理財網(wǎng)上的產(chǎn)品顯示，近來發(fā)行的理財產(chǎn)品多數(shù)在1年以下，這些專項債和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動性不強(qiáng)，期限又動輒3-7年，若想成功發(fā)行，還需提高利率，勢必推高財務(wù)成本。在此基礎(chǔ)上，“租金貸”應(yīng)運而生并廣泛使用，以支持企業(yè)回籠資金并規(guī)模擴(kuò)張。
記者了解到，包括寓見在內(nèi)，長租公寓給房東付租金時普遍采取月付或季付，以及1-2個月押金。而在將房屋租給租客時，公寓方會建議租客從金融公司貸款，再由金融公司將一年租金打給公寓方，而租客需按期向金融公司還款。
業(yè)內(nèi)人士以北京四環(huán)一單間舉例，前期公寓企業(yè)的裝修成本一般為7000-13000元之間，1-2個月后，這一單間對外出租，假設(shè)租金為3000元/月，其中約有600元左右歸屬公寓企業(yè)，2400元歸屬于房東，但通過“租金貸”的方式，公寓企業(yè)可沉淀1年28000元的房東租金，如果租約為2年則為56000元。這意味著只要保持高速發(fā)展，現(xiàn)金流就可持續(xù)為正。
“短債長投”資金風(fēng)險顯現(xiàn)
在采訪中，不少人士指出，雖然“租金貸”目前被外界廣泛詬病，但客觀上可讓運營商、租客、金融企業(yè)三方獲利。尤其對租客而言，可在不花任何利息情況下，從原來的季付、年度轉(zhuǎn)為月付。其背后原理在于，公寓運營企業(yè)通常會幫助租客墊付分期產(chǎn)品的資金成本。
“邏輯上來講，租金貸是合理、合法、合規(guī)的，租金貸基于個人信用做的貸款，雖然貸款放給了企業(yè)或二房東，但二房東有合同，也有現(xiàn)金流，比消費貸要靠譜很多。”王璽龍表示。
不過，記者了解到，長租公寓在出租前一般會把房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修改造，這會產(chǎn)生大量前置成本投入，這筆支出正常需三四年才能回本。但在行業(yè)缺乏長期貸款、匹配的金融產(chǎn)品支持下，公寓企業(yè)就會運營“租金貸”的方式回籠資本，但租金只能支持一兩年的成本，因此，也存在“短債長投”產(chǎn)生的資金風(fēng)險。
某長租公寓負(fù)責(zé)人表示，合理合法運用金融工具減輕租客租金壓力是良好初衷。但需要注意兩個基本要點：一、是否明確告知租客是貸款行為，且供租客自主選擇;二、要有風(fēng)控機(jī)制。有專家建議金融滲透率控制在30%以內(nèi)，企業(yè)運營風(fēng)險才相對可控。
那么，一旦叫停“租金貸”，會對長租公寓產(chǎn)生什么影響?對此，王璽龍指出，對集中式公寓而言影響不大，對分散式公寓而言影響較大，會導(dǎo)致行業(yè)的寡頭現(xiàn)象。此外，由于資金監(jiān)管下，企業(yè)的收房節(jié)奏會有所放緩，進(jìn)而導(dǎo)致供給量隨之減少。
另一位業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，在沒有其他可持續(xù)使用的金融產(chǎn)品情況下，長租公寓會快速“失血”，其中，租金高、體量大、90%以上合同周期為2年期，杠桿較高的企業(yè)，風(fēng)險最大。
上述業(yè)內(nèi)人士解釋說，假設(shè)租客與長租公寓簽訂2年合約，住4月后退租，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)與公寓企業(yè)的約定，公寓企業(yè)需臨時性地將剩余20個月租金一次性還給金融機(jī)構(gòu)。金融企業(yè)可再次將24個月的租金支付給公寓企業(yè)，這讓公寓企業(yè)具備賠償上一筆提前還款的能力。一旦“租金貸”叫停，沒有足夠的新房源出租時，收不到足夠多的預(yù)收款，就會產(chǎn)生加速還款的現(xiàn)象，進(jìn)而危及資金安全。
出路·運營
尋求成熟健康的商業(yè)運營模式
接連出現(xiàn)的“爆雷”案例，也給整個長租公寓行業(yè)的發(fā)展蒙上一層陰影。業(yè)內(nèi)有人擔(dān)心，長租公寓的規(guī)模是否到頂了?
熊貓公寓CEO王璽龍告訴記者，長租公寓規(guī)模擴(kuò)張的步伐雖會有所放緩，但不會停止。張鵬對此亦持否定態(tài)度，“行業(yè)整個規(guī)模，還遠(yuǎn)未達(dá)至頂端，未來仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;
不過，當(dāng)代置業(yè)(中國)有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬同時強(qiáng)調(diào)商業(yè)模式的重要性。在他看來，長租公寓運營商，可借助金融資本的力量擴(kuò)大規(guī)模，但前提是自己要有一個健康的商業(yè)模式，具備盈利能力并且嚴(yán)格控制負(fù)債率，將風(fēng)險控制在企業(yè)可承受范圍之內(nèi)。
不久前，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在公開場合指出，長租市場核心還在于，做好租賃企業(yè)應(yīng)做的事，包括如何去有效管理、控制風(fēng)險，處理好租戶、業(yè)主以及承租房子間的關(guān)系，形成行為規(guī)范并用于行業(yè)自律。
其中，資金安全是最為關(guān)鍵的，是長租公寓健康發(fā)展的基礎(chǔ)。張鵬指出，長租公寓運營商可以借助金融資本的力量擴(kuò)大規(guī)模，但前提是要有健康的商業(yè)模式，具備盈利能力并且嚴(yán)格控制負(fù)債率，將風(fēng)險控制在企業(yè)可承受范圍之內(nèi)。
“現(xiàn)階段選擇過度地追求規(guī)模擴(kuò)張，忽視運營能力的提升和成熟盈利模式的探索，非常不利于長租公寓企業(yè)的長期發(fā)展。”諸葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，長租公寓企業(yè)應(yīng)綜合考慮企業(yè)的運營能力、人才儲備、資金實力以及市場情況，適度擴(kuò)張規(guī)模，逐漸尋找成熟的運營模式和成功項目案例并加以復(fù)制。
支招·租客
審查合同防止跌進(jìn)“坑”里
長租公寓紛紛“爆雷”，對房客、房東而言，都影響較大，尤其是租客，有些還面臨押金退不了，背上“租金貸”以及突如其來的被迫搬家。那么，租客該如何最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益?
北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師認(rèn)為，在簽署合同之前，租客應(yīng)仔細(xì)審查合同相關(guān)條款，因為合同中的約定都代表著未來如發(fā)生爭議，租客有哪些救濟(jì)方式，租客簽訂的合同很多都是中介提供的版本，有些中介為了自己的利益，預(yù)先制訂很多格式條款，在簽署時如果沒有認(rèn)真查看，很可能就會跌進(jìn)合同的“坑”。
此外，郭韌指出，租客在與中介機(jī)構(gòu)解除房屋租賃合同時，一定要防止出現(xiàn)房屋租賃合同已經(jīng)解除還要繼續(xù)支付每月貸款的不利情形，辦理退租業(yè)務(wù)時，要注意保留相應(yīng)的證據(jù)材料以維護(hù)自己的權(quán)益。
