這個(gè)秋天，對(duì)深圳的房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)格外冷了些。從2016年9 30新政開(kāi)始，深圳樓市經(jīng)歷了兩年多的調(diào)控，在9月見(jiàn)效。據(jù)多個(gè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，9月至
這個(gè)秋天，對(duì)深圳的房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)格外冷了些。
從2016年9.30新政開(kāi)始，深圳樓市經(jīng)歷了兩年多的調(diào)控，在9月見(jiàn)效。
據(jù)多個(gè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，9月至今，深圳新房、二手房出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，尤其是二手房?jī)r(jià)格已出現(xiàn)明顯松動(dòng)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，9月深圳樓市新房整體去化率不足五成，二手樓市客戶看房量驟降50%以上。
據(jù)多個(gè)中介人員透露，中原、鏈家、世聯(lián)行、樂(lè)有家等機(jī)構(gòu)年初至今已有多名員工紛紛離職，各家公司的關(guān)店、降薪等“過(guò)冬”模式也已開(kāi)啟。
深圳業(yè)內(nèi)人士指出，這次市場(chǎng)調(diào)整，是深圳樓市自2013年以來(lái)最嚴(yán)厲的一次調(diào)整，中介行業(yè)五年來(lái)最大的挑戰(zhàn)來(lái)臨。
樓市下行顯現(xiàn)深圳樓市，可以說(shuō)是全國(guó)最為堅(jiān)挺的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從2014年9·30新政以來(lái)一路上揚(yáng)，近三年來(lái)住房均價(jià)保持在全國(guó)最高水平。
繼2016年“深八條”后，深圳時(shí)隔21個(gè)月再次出手嚴(yán)控，在今年7月底發(fā)布新政，對(duì)企業(yè)進(jìn)行限購(gòu)、對(duì)商務(wù)公寓進(jìn)行限售、對(duì)個(gè)人實(shí)行限售，抑制離婚炒房，全面封堵政策缺口。
兩個(gè)多月后，在同為一線城市的上海、北京、廣州以及熱門(mén)二線城市廈門(mén)、杭州、南京相繼出現(xiàn)低迷后，深圳調(diào)控政策的威力也開(kāi)始顯現(xiàn)。
深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳9月新建商品住宅成交均價(jià)為54080元/平方米，環(huán)比微降0.02%，同比下降0.4%;成交套數(shù)2248套，環(huán)比減少39.0%，同比減少17.6%，呈價(jià)穩(wěn)量跌態(tài)勢(shì)。
新建住宅均價(jià)從2016年9月(“深八條”發(fā)布)的61,600元/平方米累計(jì)下跌7,520元/平方米，累計(jì)跌幅12.2%。因?yàn)橄迌r(jià)因素的存在，新房交易數(shù)據(jù)存在一定的結(jié)構(gòu)性失真。
更具指標(biāo)意義的世聯(lián)EVS深圳存量住宅成交均價(jià)為50,630元/平方米，環(huán)比下跌0.7%。目前存量市場(chǎng)觀望情緒濃厚，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯松動(dòng)。
另?yè)?jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心報(bào)告，單日新房成交量回落到70套以內(nèi)，整個(gè)9月，深圳共6個(gè)住宅項(xiàng)目入市，一手住宅去化率僅有46%;二手住宅成交量下滑明顯。
10月，深圳樓市的低迷情況持續(xù)。國(guó)慶長(zhǎng)假期間，成交量再度萎縮，單日成交量在30套左右。最近一周，部分住宅陸續(xù)推出特價(jià)房源，而業(yè)主報(bào)價(jià)也繼2016年第四季度以來(lái)首次跌破30%。
貝殼研究院預(yù)測(cè)，從二手房的潛在需求和三季度的低位趨穩(wěn)形勢(shì)來(lái)看，在諸多不確定性的影響下，“預(yù)計(jì)四季度及明年市場(chǎng)難有起色。”
購(gòu)房需求的總體下降亦導(dǎo)致業(yè)內(nèi)人士對(duì)之后樓市的預(yù)測(cè)不太樂(lè)觀。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走向了生命周期的后半程，“之后的大趨勢(shì)應(yīng)該是一個(gè)橫態(tài)的發(fā)展了，不太可能繼續(xù)往上走。”
深圳中原指出，目前不少開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)、降首付的方式，實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存，回現(xiàn)金”，個(gè)別開(kāi)發(fā)商為盡快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠，擅自預(yù)售、違規(guī)違建的行為屢見(jiàn)不鮮，監(jiān)管部門(mén)也予以嚴(yán)厲處罰，這是落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制的基本要求之一，更有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，從兩年前的“深八條”開(kāi)始，深圳樓市就已趨向冷淡，7·31新政只是起到了疊加的效果。
中介開(kāi)啟過(guò)冬模式過(guò)去10多年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了多次調(diào)整，作為市場(chǎng)第一線的中介代理公司總是率先受到?jīng)_擊。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人均年簽單量為0.6單，快速萎縮。
這導(dǎo)致的直接后果，就是中介的關(guān)店和員工離職、降薪潮，“過(guò)去十幾年，出現(xiàn)過(guò)幾次大規(guī)模調(diào)控以后成交低迷、中介調(diào)整。”宋丁指出。
早在上半年，深圳房產(chǎn)中介公司樂(lè)有家就迎來(lái)了一波離職潮，陳淼(化名)就是其中眾多離職者中的一名。
他表示：“整個(gè)行業(yè)都比較低迷，市面上新樓盤(pán)也比較少。當(dāng)時(shí)所在部門(mén)差不多有三分之一的員工，包括老員工都離職了。從5月份到現(xiàn)在，一直有人進(jìn)進(jìn)出出。”
在遇冷下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，初入行的新人壓力更大。某大型中介前員工楊陽(yáng)在今年5月——樓市慘淡初現(xiàn)端倪之際進(jìn)入市場(chǎng)，又在未滿六個(gè)月、第二個(gè)業(yè)績(jī)周期到來(lái)之前，被迫離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，投入了餐飲行業(yè)。
他所在的分區(qū)門(mén)店，以三個(gè)月為一個(gè)業(yè)績(jī)周期進(jìn)行考核。他坦言：“我三個(gè)月內(nèi)一單也沒(méi)成功。”業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，就拿不到底薪，無(wú)法維持基本生活。
門(mén)店經(jīng)理同樣面臨業(yè)績(jī)壓力，楊陽(yáng)提到，“之前的經(jīng)理因?yàn)槿齻€(gè)月的業(yè)績(jī)沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，也被撤牌降為了業(yè)務(wù)員，這在公司是很正常的。”
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)中介行業(yè)可以分為三類，一類以中原、世華等傳統(tǒng)公司為代表，往往會(huì)采取相對(duì)較保守的“過(guò)冬”方式，像減少成本、收縮人員等。
第二類則是房地產(chǎn)電商，比如房多多、平安好房、貝殼等，在租賃和市場(chǎng)代理上的業(yè)務(wù)分散了此次樓市交易寒冬的壓力。
他們的應(yīng)對(duì)措施也更加積極，徐楓認(rèn)為，此類中介會(huì)“按照它們之間既定的戰(zhàn)略一直進(jìn)行，甚至可能會(huì)擴(kuò)充”。
第三類則是大量的中小中介公司，他們會(huì)自然倒閉，然后等市場(chǎng)轉(zhuǎn)好了再注冊(cè)個(gè)公司繼續(xù)干。
作為唯一一家規(guī)?？捎^、總部設(shè)在深圳的中介代理公司，世聯(lián)行對(duì)寒冬已經(jīng)有所感知，做出了一系列應(yīng)對(duì)。
10月10日，世聯(lián)行內(nèi)部下達(dá)了一項(xiàng)《集團(tuán)行政部關(guān)于“節(jié)支增效”的通知》，文件中涉及報(bào)銷額度、公司開(kāi)會(huì)禁上水果和飲料等細(xì)節(jié)之處。這一消息隨即得到了世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松的確認(rèn)。
不僅如此，10月15日，世聯(lián)行還發(fā)布了2018年前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告。在公告中，世聯(lián)行將業(yè)績(jī)預(yù)期由原本的同比增長(zhǎng)調(diào)整為同比下降，直接指出公司的代理業(yè)務(wù)結(jié)算進(jìn)度受到市場(chǎng)宏觀政策的影響，致使收入下降，從而影響到當(dāng)期利潤(rùn)。
