美的置業(yè)表示目標(biāo)是覆蓋中國50個城市，在每個城市有四至五個房地產(chǎn)開發(fā)項目。9月27日，美的置業(yè)控股有限公司(以下簡稱美的置業(yè))在香港召開

美的置業(yè)表示目標(biāo)是覆蓋中國50個城市，在每個城市有四至五個房地產(chǎn)開發(fā)項目。

9月27日，美的置業(yè)控股有限公司(以下簡稱美的置業(yè))在香港召開公開招股上市前發(fā)布會。據(jù)悉，美的置業(yè)此次香港公開招股上市，預(yù)計發(fā)售1.8億股，每股作價17港元至21.5港元，算上15%的超額配股權(quán)，集資最多44.51億港元。

按照計劃，美的置業(yè)將在10月11日掛牌。

相較房企鼎盛時期動輒百億的融資額，此次集資規(guī)模并不算大。然而，在樓市整體下行的背景下，部分企業(yè)如弘陽地產(chǎn)選擇了折價上市，美的置業(yè)香港上市，將有可能造就今年房企最大融資規(guī)模IPO。

上市意味著，美的置業(yè)正式加入了房企的規(guī)模化競爭。背靠美的集團(tuán)以及多年的積累，美的置業(yè)的土地儲備在規(guī)模之戰(zhàn)中極具優(yōu)勢。

去年銷售規(guī)模已達(dá)500億的美的置業(yè)，是一個隱形的大地主。自2004年成立以來，其業(yè)務(wù)覆蓋全國11個省份的36個城市、參與項目達(dá)30個。截至今年中，美的置業(yè)權(quán)益土儲總建筑面積約4千萬平方米，可達(dá)二線房企水平。

2018上半年，美的置業(yè)銷售排名躍至35位，達(dá)371.5億元。如無意外，公司將在2020年實現(xiàn)千億銷售額。

500億美的上市夢

2004年，美的正式進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域。13年后，美的已實現(xiàn)507億銷售，躋身房企銷售前50名。

背靠美的集團(tuán)這一家電行業(yè)的大樹，美的置業(yè)采取了區(qū)域深耕策略，策略性布局于珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)及中國西南經(jīng)濟(jì)區(qū)五大地區(qū)，累積多元化及低成本土地儲備。截至2018年6月30日，集團(tuán)已于五大目標(biāo)區(qū)域的22個城市取得三個或以上物業(yè)開發(fā)項目。

覆蓋物業(yè)開發(fā)及銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)投資的三大業(yè)務(wù)布局之下，截至2018年中，集團(tuán)有142個規(guī)?；捻椖拷M合，覆蓋全國11個省份的36個城市、1個自治區(qū)的2個城市及1個直轄市，也通過合營企業(yè)及聯(lián)營公司參與了30個項目，于2018年6月30日集團(tuán)土地儲備總量的總建筑面積約4千萬平方米。

同時，美的置業(yè)為最早在住宅物業(yè)發(fā)展項目推行智慧家居及智慧社區(qū)概念的物業(yè)發(fā)展商之一，通過與美的集團(tuán)合作，提供一站式差異化智慧家居解決方案并整合全服務(wù)價值鏈。

在今年多家科技股扎堆赴港上市的背景下，美的置業(yè)的上市之路并非一帆風(fēng)順。5月31日，美的置業(yè)向港交所遞交IPO招股書申請主板上市，掛牌卻到了5個月后。

根據(jù)招股書，截至3月31日，美的置業(yè)的估算物業(yè)權(quán)益總值為950.13億元。目前，該公司法定股本增至20億港元，分為20億股每股面值1港元的股份。

美的置業(yè)計劃發(fā)行1.8億股股份(視乎超額配股權(quán)行使與否而定)，其中1.62億股股份將作國際發(fā)售(可予重新分配及視乎超額配股權(quán)行使與否而定)，合共占初步發(fā)售股份總數(shù)的90%。

余下0.18億股股份將在香港公開發(fā)售(可予重新分配)，合共占初步發(fā)售股份總數(shù)的10%。根據(jù)招股文件，此次募集資金將用于投向收購?fù)恋匾约把b備式建造廠房等業(yè)務(wù)。

此外，美的置業(yè)此次招股有兩名基礎(chǔ)投資者入場，包括雅戈爾集團(tuán)及FoshanYeshengInvestment，合共入股約1.78億美元。

美的置業(yè)是新晉上市房企中的佼佼者。其1.3-1.57的市凈率，遠(yuǎn)超兩年內(nèi)上市的融信中國0.21的市凈率，也超過正榮的1.22及兩個月前上市的弘陽地產(chǎn)的0.71市凈率。

總市值方面，美的置業(yè)介于180.38億人民幣至228.69億人民幣之間，而融信中國、正榮、弘陽地產(chǎn)的總市值分別為123.33億、175.64億、85.32億。

不過，此番公開發(fā)行的股份數(shù)量，僅占公司擴(kuò)大后股份之15.25%，可見在當(dāng)前市況下，發(fā)行策略較為保守，僅相當(dāng)于香港IPO發(fā)行之最低公眾持股比例。

凈負(fù)債率待降

與大多數(shù)沖擊上市的房企一樣，美的置業(yè)從三年前開始了大規(guī)模擴(kuò)張。

2015年至2017年期間，美的置業(yè)合約銷售分別為111億元、206億元、507億元，復(fù)合年增長率約113.7%;凈利潤從2015年的3.83億，增長至2017年底的18.93億，復(fù)合增速達(dá)到70.34%。公司近期目標(biāo)是2020年邁進(jìn)“千億俱樂部”。

招股書顯示，其年內(nèi)利潤及綜合收益總額由2015年的人民幣3.8億元增至2017年人民幣18.94億元;2017年度以及截至2017年及2018年3月31日止三個月，毛利率分別為27.6%、33.7%及33.5%，而凈利率分別為10.7%、17.3%及14.0%。

今年上半年，美的置業(yè)收益和毛利分別為人民幣106.37億元及人民幣37.80億元。

大規(guī)模的擴(kuò)張也伴隨著不斷高企的負(fù)債。招股書顯示，2015年、2016年及2017年末、2018年中，美的置業(yè)的借款總額分別為人民幣114.54億元、243.59億元、382.55億元、435.79億元，呈逐步上升之勢。

其2015年和2016年，美的置業(yè)凈負(fù)債率一度高達(dá)622.1%和624.7%，今年3月末該比值降至181.4%。

總體來說，美的置業(yè)的凈負(fù)債率呈走低之勢，但目前仍高于一二線房企的平均水平。

不過，數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)與同行業(yè)相比融資成本較低，整體加權(quán)平均融資成本在6%以下，今年以前發(fā)行的三筆總額35億債券成本不足5%。

今年以來，受房地產(chǎn)融資收緊影響，美的置業(yè)的融資成本有所提升。數(shù)據(jù)顯示，2018年5月及9月，該公司分別發(fā)行本金總額為人民幣14億元及人民幣10億元的公司債券，年票息率分別為7.8%及7.5%，將分別于2020年5月及2020年9月到期。

2018年7月，美的置業(yè)發(fā)行了本金總額為人民幣17.9億元資產(chǎn)支持證券，以物業(yè)銷售之應(yīng)收賬款作為質(zhì)押物。對于該新增融資，美的置業(yè)表示將用于償還部分到期債務(wù)，不會顯著增加凈負(fù)債率。

今年以來，美的置業(yè)的擴(kuò)張仍未停步。3月31日后，公司合計投得39幅地塊，總土地面積約為287.64萬平方米，總對價約為人民幣220億元。

據(jù)披露，美的今年預(yù)計合同銷售目標(biāo)為600億，較上年同期增長約20%。資金方面，美的置業(yè)仍然手握157億元的總體現(xiàn)金流凈額，其中，融資現(xiàn)金流凈額高達(dá)39億元。

未來，美的置業(yè)表示目標(biāo)是覆蓋中國50個城市，在每個城市有四至五個房地產(chǎn)開發(fā)項目。

同時，集團(tuán)也計劃策略性投資商業(yè)物業(yè)，增加經(jīng)常性租金收入和釋放潛在資本升值，并計劃承接更多大型多用途發(fā)展項目和鄰里中心，選若干資本升值潛力大的商業(yè)物業(yè)用作長期投資。

關(guān)鍵詞： 美的