自國(guó)家2016年提出發(fā)展特色小鎮(zhèn)以來(lái),特色小鎮(zhèn)以令人始料不及的速度站上了風(fēng)口,碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等房企紛紛布局。據(jù)克
自國(guó)家2016年提出發(fā)展特色小鎮(zhèn)以來(lái),特色小鎮(zhèn)以令人始料不及的速度站上了風(fēng)口,碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等房企紛紛布局。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),截至2018年7月,TOP100房企中有71家涉足或參與特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。
住建部公布的數(shù)據(jù)顯示,特色小鎮(zhèn)概念自誕生到現(xiàn)在,全國(guó)特色小鎮(zhèn)一共有403個(gè)。而事實(shí)上,這些特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目良莠不齊。一方面,如此多的小鎮(zhèn)如何落地,面臨市場(chǎng)巨大的拷問(wèn);另一方面,在政策支持下,小鎮(zhèn)的未來(lái)仍值得期待。
“房地產(chǎn)公司做特色小鎮(zhèn),基本上失敗的概率是90%。”深圳華僑城文化集團(tuán)總經(jīng)理胡梅林近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專(zhuān)訪時(shí)直言,特色小鎮(zhèn)就應(yīng)該是文化旅游類(lèi)的企業(yè)來(lái)做,因?yàn)槠渥钪苯拥霓D(zhuǎn)化就是文旅,且對(duì)城市的需求也穩(wěn)定,成功率高。
七成百?gòu)?qiáng)房企爭(zhēng)相布局
國(guó)家提出要在2020年前培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。
住建部公布的數(shù)據(jù)顯示,特色小鎮(zhèn)概念自誕生到現(xiàn)在,全國(guó)特色小鎮(zhèn)一共有403個(gè)。不過(guò)結(jié)合尚未公布計(jì)劃的省份推算,全國(guó)至少將會(huì)出現(xiàn)2000多個(gè)省級(jí)特色小鎮(zhèn)。
克而瑞根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì),截至2018年7月,克而瑞房企銷(xiāo)售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目,累計(jì)涉及項(xiàng)目數(shù)量數(shù)百個(gè),房企涉足特色小鎮(zhèn)的數(shù)量最多,程度最深。
值得注意的是,房企目前公布的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目六成為意向投資項(xiàng)目,簽約類(lèi)約三成,開(kāi)始動(dòng)工的部分尚不到5%。因此,從大范圍來(lái)看,房企特色小鎮(zhèn)進(jìn)展尚處于初期。
中國(guó)房地產(chǎn)金融聯(lián)盟曾把房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)的模式分為四種:以碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)為代表的科技型服務(wù)小鎮(zhèn),以綠城、藍(lán)城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn),以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn),以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)的推動(dòng)還需要一段時(shí)間,與房地產(chǎn)不一樣。房地產(chǎn)是當(dāng)年建成當(dāng)年就可以銷(xiāo)售,而特色小鎮(zhèn)是一個(gè)自然生長(zhǎng)的過(guò)程,不但受制于培育,還涉及很多土地政策等。
“政策瓶頸是特色小鎮(zhèn)目前最大的制約,市場(chǎng)瓶頸還是其次。”胡梅林指出,畢竟特色小鎮(zhèn)最重要的意義是盤(pán)活存量資產(chǎn),而存量資產(chǎn)的權(quán)屬分散在私人、村集體、國(guó)家國(guó)有及原來(lái)在經(jīng)營(yíng)的企業(yè)手中,牽扯很多私人利益,這些都是歷史遺留問(wèn)題,新政策很難執(zhí)行解決。此外,特色小鎮(zhèn)其實(shí)是過(guò)去與未來(lái)的疊加,既要保留過(guò)去的一些文化、歷史經(jīng)驗(yàn),同時(shí)也要面向未來(lái),讓年輕人消費(fèi),所以產(chǎn)品設(shè)計(jì)是永遠(yuǎn)的課題,也需要看企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。
做特色小鎮(zhèn)需要百年思維
眾多房企紛紛搶占特色小鎮(zhèn)的風(fēng)口,但至今并沒(méi)有哪家是特別成功的,都處于探索中。
“房地產(chǎn)公司做特色小鎮(zhèn),基本上失敗的概率是90%。”在胡梅林看來(lái),政府、資本、企業(yè)三者誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。操盤(pán)手一定是企業(yè);政府是引導(dǎo)為主,并解決一些歷史遺留問(wèn)題,同時(shí)出臺(tái)更多政策來(lái)支持小鎮(zhèn)的發(fā)展;而資本要做好前期的利潤(rùn)分配等問(wèn)題。
特色小鎮(zhèn)目前談不上盲目擴(kuò)張發(fā)展,因?yàn)橹袊?guó)的小鎮(zhèn)大概有幾萬(wàn)個(gè),只是被國(guó)家確名的目前是幾百個(gè)。胡梅林認(rèn)為,特色小鎮(zhèn)應(yīng)該說(shuō)是百年大計(jì),是中國(guó)最后一塊最大的內(nèi)生性增長(zhǎng)內(nèi)容,整個(gè)行業(yè)發(fā)展很有前景,而且是快速發(fā)展。
簡(jiǎn)單計(jì)算,截至2017年末中國(guó)人口城鎮(zhèn)化率達(dá)58%,特色小鎮(zhèn)還有42%的發(fā)展空間,所以說(shuō)未來(lái)廣闊的天地就是特色小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)就應(yīng)該是文化旅游類(lèi)的企業(yè)來(lái)做。胡梅林表示,華僑城如今正在“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”創(chuàng)新發(fā)展模式下建設(shè)特色小鎮(zhèn),目前已在全國(guó)布局文旅特色小鎮(zhèn),這幾年文旅項(xiàng)目投資總和近萬(wàn)億元,現(xiàn)在大大小小的小鎮(zhèn)已經(jīng)在推進(jìn)的約30~40個(gè)。
從北京的門(mén)頭溝齋堂小鎮(zhèn)、天津西青京杭大運(yùn)河項(xiàng)目,到杭州塘棲古鎮(zhèn);從四川的天回、安仁、黃龍溪等古鎮(zhèn),再到深圳的甘坑小鎮(zhèn)、光明小鎮(zhèn)、大鵬所城、鳳凰古鎮(zhèn),還有西安、鄭州的文旅項(xiàng)目,以及海南和云南的古村落……華僑城結(jié)合各地的地域文化及產(chǎn)業(yè)特色,打造獨(dú)特的小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式。
在政策的導(dǎo)向下,眾多房企搶灘布局特色小鎮(zhèn)。但眾所周知,文旅特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目投資大,落地難。據(jù)克而瑞實(shí)地調(diào)研反饋情況來(lái)看,部分企業(yè)存在借助特色小鎮(zhèn)名義通過(guò)捆綁資源拿地,但獲得土地后,不少項(xiàng)目存在基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)培育讓位于地產(chǎn)銷(xiāo)售的現(xiàn)象。
胡梅林提醒,房地產(chǎn)企業(yè)做特色小鎮(zhèn)要考慮周期問(wèn)題,做特色小鎮(zhèn)是百年思維,是長(zhǎng)周期經(jīng)營(yíng)、短周期收益,要考慮每天怎么賺錢(qián);而房地產(chǎn)是賺錢(qián)思維,短周期開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)周期收益,二者剛好是相反的。
同時(shí)胡梅林對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,至于哪些房企能成功做特色小鎮(zhèn)這個(gè)沒(méi)有定論,只要現(xiàn)在在做,不倒下就會(huì)有未來(lái),關(guān)鍵是能不能在短期內(nèi)找到適合的方向,而整個(gè)特色小鎮(zhèn)的大勢(shì)是沒(méi)問(wèn)題的。