2014年年底因財(cái)務(wù)造假被鎖盤禁售的佳兆業(yè)(HK:01638)，在缺失了房地產(chǎn)行情最為火爆的2015及2016年之后繼續(xù)艱難前行，終于在2017年成功自救，
2014年年底因財(cái)務(wù)造假被鎖盤禁售的佳兆業(yè)(HK:01638)，在缺失了房地產(chǎn)行情最為火爆的2015及2016年之后繼續(xù)艱難前行，終于在2017年成功“自救”，挽回了復(fù)牌的局勢(shì)。
然而，復(fù)歸之后，佳兆業(yè)并未選擇休養(yǎng)生息，而是當(dāng)即在2017年喊出3年沖擊千億的口號(hào)。這對(duì)于剛剛重生的佳兆業(yè)而言，繼續(xù)負(fù)重前行卻未必是明智之選。
日前，佳兆業(yè)發(fā)布2018年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)完成銷售額253.2億元，同比上升12.7%，這僅是去年同期銷售增速的五分之一。由此顯現(xiàn)出的業(yè)績(jī)疲態(tài)還只是冰山一角，根據(jù)其半年報(bào)顯示，佳兆業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)258%、多元化轉(zhuǎn)型盈利困難等問題亦愈發(fā)凸顯。
受限價(jià)影響 銷售增速下滑
2014年，對(duì)于佳兆業(yè)而言是“煎熬”的一年，經(jīng)歷了鎖盤危機(jī)、財(cái)務(wù)造假、債務(wù)違約、收購風(fēng)波重重險(xiǎn)境后，2017年，佳兆業(yè)再次得以重生，但復(fù)活后的佳兆業(yè)卻再也沒能走上曾經(jīng)的輝煌。
佳兆業(yè)錯(cuò)失的2015、2016年，是中國房地產(chǎn)史上誕生3000億巨霸的黃金時(shí)期，兩年內(nèi)，中國恒大(HK:03333)、碧桂園(HK：02007)從銷售額千億的房企成長為三千億，自此占據(jù)行業(yè)前三位置，但佳兆業(yè)的名字卻越來越靠后。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)2014年位居中國房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)第17位，2016年極速滑落至第139位。
作為曾經(jīng)的房企前20強(qiáng)，佳兆業(yè)擴(kuò)張野心從未停止。2017年3月27日，佳兆業(yè)正式復(fù)牌，隨即便喊出了三年登上千億的發(fā)展口號(hào)。但一面是尚未解決的負(fù)債泥潭，另一面是昔日的債務(wù)違約風(fēng)波，彼時(shí)的佳兆業(yè)可謂內(nèi)憂外患。對(duì)于如何扭虧為盈，佳兆業(yè)主席郭英成當(dāng)時(shí)給出的答案是，“佳兆業(yè)擁有一線的優(yōu)質(zhì)土地資源，并且在城市更新方面有競(jìng)爭(zhēng)力。”
在2018上半年業(yè)績(jī)會(huì)上，佳兆業(yè)行政總裁麥帆介紹，“公司目前土地儲(chǔ)備建筑面積約2216萬平方米，其中大灣區(qū)占比接近60%。”但在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)環(huán)境中，這一布局并沒有為佳兆業(yè)業(yè)績(jī)帶來迅猛增長態(tài)勢(shì)。
日前，佳兆業(yè)發(fā)布2018年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)完成銷售額253.2億元，同比上升12.7%，但增速同比明顯下降。對(duì)此，郭英成解釋稱，“上半年新貨不多，而且在一線城市受限價(jià)限貸方面的影響，所以銷售增長有些慢。”對(duì)于下半年計(jì)劃，郭英成繼而表示，下半年貨量會(huì)比較大一些，特別是在9月份開始，貨量很大，希望能夠把今年銷售目標(biāo)補(bǔ)回來。
但在政策高壓持續(xù)之下，加大供貨也將面臨更多不確定。
高負(fù)債擴(kuò)張 美元債吞噬4億利潤
從半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)面對(duì)的另一個(gè)棘手難題是負(fù)債危機(jī)。公告顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)的凈負(fù)債率為258%，較2017年底300%的凈負(fù)債率有所降低，但仍處于高位。
事實(shí)上，債務(wù)危機(jī)一直是佳兆業(yè)尾大不掉的難題。早在2014年之前，佳兆業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率僅為78%，但在2014年地產(chǎn)行業(yè)景氣度并不樂觀的情況下，佳兆業(yè)依然在上半年購入16塊土地，購置規(guī)模為90.11億元，這一激進(jìn)舉動(dòng)使得企業(yè)現(xiàn)金流驟然趨緊，資產(chǎn)負(fù)債率飆升至88%，也就是這一年，佳兆業(yè)成為“首家在美元債券上違約的中國房企”。
受此影響，近年來佳兆業(yè)的融資成本居高不下。2017年上半年，佳兆業(yè)融資成本平均在8%以上;2017下半年，佳兆業(yè)更是不惜高息進(jìn)行融資，涉及金額逾50億美元，利率高達(dá)9.4%。
進(jìn)入2018年之后，佳兆業(yè)的融資局面愈加緊張。據(jù)彭博社(Bloomberg)近日?qǐng)?bào)道指出，中國開發(fā)商以美元計(jì)價(jià)的債券因?yàn)槿嗣駧刨H值正變得越來越昂貴。據(jù)其匯編數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)超過90%的債券均以美元計(jì)價(jià)。
對(duì)此，佳兆業(yè)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，“目前，境外借款占總借款比例僅為大約三分之一。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，佳兆業(yè)在進(jìn)行美元債重組之后，發(fā)債面臨困難，導(dǎo)致此前的美元債沒有足夠的現(xiàn)金流償還，有諸多遺留的美元債尚未解決。
縱觀美元債市場(chǎng)，繼監(jiān)管層限制房企發(fā)外債投地產(chǎn)項(xiàng)目后，連日來人民幣兌美元匯率貶值，導(dǎo)致企業(yè)美元債償付壓力上升，對(duì)持有大量美元債的房企將帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)此局勢(shì)，佳兆業(yè)事先也曾做過評(píng)估，佳兆業(yè)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，“集團(tuán)已就匯率方面評(píng)估過相關(guān)的對(duì)沖方案，但評(píng)估后認(rèn)為并不合適，因而未有采納。”但匯率波動(dòng)卻給佳兆業(yè)帶來巨額虧損。
受匯率波動(dòng)影響，佳兆業(yè)的美元債已吞噬利潤4億元，約占核心利潤24.5億元的六分之一。公告顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)的融資成本凈額由去年同期約0.13億元增加至6.24億元，增幅約6.11億元，同比上升4716.0%。對(duì)于升幅如此巨大的原因，佳兆業(yè)公告表示，主要由于匯兌虧損額為人民幣4.192億元，而去年同期則錄得匯兌收益凈額人民幣4.323億元。
對(duì)于未來如何規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)，佳兆業(yè)對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，“集團(tuán)將繼續(xù)評(píng)估合適的對(duì)沖方案。集團(tuán)的境外債務(wù)將以境外融資進(jìn)行還款，暫時(shí)沒有需要從境內(nèi)調(diào)撥人民幣資金進(jìn)行境外還款。”但在風(fēng)云變幻的國際形勢(shì)和融資受限的條件下，對(duì)于佳兆業(yè)而言是一個(gè)不小的考驗(yàn)。
黃立沖分析認(rèn)為，對(duì)于資產(chǎn)絕大部分在國內(nèi)，而債務(wù)卻大部分是美元債的房企而言，匯率的微量浮動(dòng)不會(huì)讓企業(yè)傷筋動(dòng)骨，但如果匯率波動(dòng)超過一定幅度，會(huì)對(duì)企業(yè)造成巨大風(fēng)險(xiǎn)，甚至直接導(dǎo)致破產(chǎn)。
多元化資本圖譜難成助力
重傷未愈之時(shí)，佳兆業(yè)要面對(duì)的難題有很多，但在此主業(yè)不振的艱難時(shí)刻，佳兆業(yè)卻大手筆展開“詩和遠(yuǎn)方”的多元化業(yè)務(wù)探索。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)于2017年大力轉(zhuǎn)型多元化領(lǐng)域，涉足細(xì)分領(lǐng)域達(dá)20多個(gè)。
2017年初，佳兆業(yè)旗下鵬星船務(wù)參與競(jìng)購中體產(chǎn)業(yè)控股權(quán);7月份，佳兆業(yè)與郭英成入手港股美加醫(yī)學(xué)47.28%控股權(quán)，并以1.1億美元收購紐交所上市公司南太地產(chǎn);進(jìn)入三季度，著手洽談ST生化股權(quán)，同時(shí)郭英成之子郭曉群持續(xù)增持港股康宏環(huán)球至29.91%;9月，商定明家聯(lián)合股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;2018年，與新昌集團(tuán)達(dá)成合作，開展商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù);7月，作價(jià)14億元欲收購海南如意島項(xiàng)目。
據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，目前佳兆業(yè)的多元化業(yè)務(wù)已涉及房地產(chǎn)開發(fā)、金融服務(wù)、城市更新、文化體育、商業(yè)運(yùn)營、足球俱樂部等20多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。但過多的業(yè)務(wù)模塊并沒有在營收方面做出貢獻(xiàn)。
根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)93.1%的收益來自物業(yè)銷售，而僅有6.9%的收益來自其他分部業(yè)務(wù)。易居中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，目前來看，多數(shù)企業(yè)的多元化，嚴(yán)格來講效果都是不達(dá)預(yù)期的。近年來，房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模的發(fā)展大多來自三四線住宅帶來的效益，其他一些多元化發(fā)展，比如商業(yè)地產(chǎn)、影視文化等，短期來看并不能帶來實(shí)際業(yè)績(jī)?cè)鲩L。
更值得注意的是，為了快速做大做強(qiáng)自己，佳兆業(yè)也不惜接手多個(gè)“燙手山芋”。
以海南如意島項(xiàng)目為例，7月12日，中弘地產(chǎn)宣告稱，佳兆業(yè)欲以14億元接手海南如意島項(xiàng)目。如意島項(xiàng)目是一個(gè)填海人工造島進(jìn)行旅游度假開發(fā)的項(xiàng)目，2012年中弘地產(chǎn)取得如意島項(xiàng)目地塊，但人工造島項(xiàng)目不同于普通住宅，開發(fā)過程中需要報(bào)政府層層審批，而六年時(shí)間過去后，如意島項(xiàng)目卻仍有部分地塊并未取得海域開發(fā)權(quán)。中弘公告顯示，截止7月10日，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為41.13億元，全部為各類借款。由于資金緊張，公司在建地產(chǎn)項(xiàng)目基本上都處于停工狀態(tài)，公司經(jīng)營困難。”
除了上述經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之外，如意島項(xiàng)目也踩中了另外一個(gè)政策紅線，為配合落實(shí)海南省環(huán)境保護(hù)督查小組工作，自今年1月5日起，?？谑泻Ｑ蠛蜐O業(yè)局于對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有填圍海項(xiàng)目下發(fā)通知，實(shí)施“雙暫停”(暫停施工、暫停營業(yè))，如意島項(xiàng)目也在其中。
龐雜的多元化業(yè)務(wù)體系背后，佳兆業(yè)究竟在下一盤什么樣的大棋?經(jīng)歷了九死一生的“債務(wù)門”后，佳兆業(yè)能否順利實(shí)現(xiàn)逆襲?
