近期，多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布樓市半年研究數(shù)據(jù)，對(duì)上半年進(jìn)行總結(jié)?？傮w而言，今年上半年?yáng)|莞樓市表現(xiàn)差強(qiáng)人意，供求矛盾突出，銷(xiāo)售率下降明顯。
近期，多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布樓市半年研究數(shù)據(jù)，對(duì)上半年進(jìn)行總結(jié)?？傮w而言，今年上半年?yáng)|莞樓市表現(xiàn)差強(qiáng)人意，供求矛盾突出，銷(xiāo)售率下降明顯。下半年“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)持續(xù)，無(wú)論是從區(qū)域還是產(chǎn)品上看，東莞樓市成交將持續(xù)分化。
洋房依舊是東莞樓市上半年的成交主力，但受制于限購(gòu)政策，投資需求向商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯。不過(guò)，在商業(yè)物業(yè)的投資也存在分化現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為商業(yè)公寓和寫(xiě)字樓受青睞，而商鋪成交則比較慘淡。
東莞樓市市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定
17日，由東莞中原舉辦的“東莞樓市2018上半年總結(jié)暨下半年展望媒體交流會(huì)”在東莞南城會(huì)展國(guó)際酒店舉行。在交流會(huì)上，東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車(chē)德銳對(duì)今年上半年?yáng)|莞樓市的情況進(jìn)行分析。
他認(rèn)為，在目前的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，東莞樓市面對(duì)調(diào)控升級(jí)加碼、樓市城市分化明顯、開(kāi)發(fā)商資金鏈逐步趨緊、政府“斷續(xù)式”推地、市場(chǎng)供不應(yīng)求等挑戰(zhàn)，上半年商品住宅成交同比仍量?jī)r(jià)齊升，網(wǎng)簽價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)健。
但另一方面，從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不難看出，個(gè)盤(pán)銷(xiāo)售率下降明顯。同時(shí)，庫(kù)存量持續(xù)相對(duì)低位，市場(chǎng)呈現(xiàn)區(qū)域成交分化、中小公寓受追捧、置業(yè)客戶(hù)年輕化等新趨勢(shì)。
值得一提的是，在莞置業(yè)的客戶(hù)比例也發(fā)生了改變。由于本地客入市動(dòng)力下降，東莞一些樓盤(pán)項(xiàng)目的中介聯(lián)動(dòng)加強(qiáng)，具備購(gòu)房資格的外市戶(hù)籍客戶(hù)社保達(dá)標(biāo)，今年上半年深圳客入市比例明顯回升。
數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，在莞置業(yè)的深圳客占東莞樓市總成交量的20%，同比增加6個(gè)百分點(diǎn)，臨深區(qū)域仍是深圳客的主戰(zhàn)場(chǎng)，住宅仍為他們置業(yè)的首選，但同時(shí)中小公寓也成為深圳客的選擇，呈現(xiàn)投資需求與居住需求并存的狀態(tài)。
車(chē)德銳謹(jǐn)慎看待東莞樓市下半年情況。從供應(yīng)來(lái)看，下半年?yáng)|莞住宅潛在供應(yīng)約297萬(wàn)平方米，同比去年下降48%，區(qū)域分化較明顯。城區(qū)、水鄉(xiāng)、東南、臨深等片區(qū)供應(yīng)有望放量，但城區(qū)周邊、泛松山湖等板塊將持續(xù)供不應(yīng)求。
“供應(yīng)緊、高首付、高成本、穩(wěn)預(yù)期、結(jié)傭慢等因素，將持續(xù)限制整體市場(chǎng)的一、二手成交。”車(chē)德銳說(shuō)。
從記者掌握的情況來(lái)看，與車(chē)德銳持相似觀(guān)點(diǎn)的地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)有不少。在政策方向不發(fā)生改變的情況下，他們對(duì)今年下半年?yáng)|莞樓市的情況都持比較保守的觀(guān)點(diǎn)。
樓市投資需求轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)
從東莞樓市上半年成交的產(chǎn)品來(lái)看，洋房依舊為成交主力，但值得關(guān)注的是投資需求在商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品上集中釋放。而市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的態(tài)度，導(dǎo)致商業(yè)產(chǎn)品成交的兩極分化。
商業(yè)公寓供不應(yīng)求的狀況加劇，中小公寓成為新的投資熱點(diǎn);寫(xiě)字樓量?jī)r(jià)齊升，成交創(chuàng)歷年新高。這意味著東莞本地人以及外地客戶(hù)，對(duì)樓市的投資需求在逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)。
5月以來(lái)東莞商業(yè)公寓熱銷(xiāo)，尤其是20—30平方米的小面積產(chǎn)品，占全市成交比例的14%，40平方米以上的商業(yè)公寓成交量的比重正在逐漸縮小。目前，選擇在東莞投資公寓的投資者，最青睞公寓集中在城區(qū)、虎門(mén)及泛松山湖、東南部片區(qū)、常平。
今年上半年，商業(yè)公寓的供不應(yīng)求讓成交價(jià)格上升，同比增長(zhǎng)7%。
“隨著限商改住政策的實(shí)施，商住地已不能再改造成公寓，但可以轉(zhuǎn)化成其他業(yè)態(tài)來(lái)消化一些商業(yè)指標(biāo)。”車(chē)德銳說(shuō)。據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前能夠繼續(xù)開(kāi)發(fā)的商業(yè)公寓建筑面積約為80萬(wàn)平方米，按照現(xiàn)在的消化速度大概還能繼續(xù)賣(mài)兩年。
雖然在東莞新興產(chǎn)業(yè)崛起及軌道交通加快建設(shè)下，東莞城區(qū)出現(xiàn)多個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)中心，并于2016年上半年爆發(fā)式入市。
今年上半年，東莞寫(xiě)字樓供應(yīng)8萬(wàn)平方米，同比下降33%，成交量同比下降22%。盡管同比下滑，但今年上半年?yáng)|莞寫(xiě)字樓的成交量已經(jīng)是近年來(lái)同期的第二高，僅次于去年同期。寫(xiě)字樓的整體價(jià)格持續(xù)上升，達(dá)14893元/平方米，同比上升6%，是近年來(lái)的高位。
從東莞寫(xiě)字樓放租租金月度走勢(shì)來(lái)看，多年來(lái)寫(xiě)字樓租金相對(duì)平穩(wěn)，但去年以來(lái)，東莞寫(xiě)字樓租金明顯升高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除金融、地產(chǎn)、貿(mào)易等企業(yè)外，近年?yáng)|莞寫(xiě)字樓新入駐許多文化傳媒、醫(yī)療體檢、美容養(yǎng)生、教育培訓(xùn)、家政、環(huán)保、物流、旅游以及高科技企業(yè)，寫(xiě)字樓辦公需求明顯增多，推動(dòng)價(jià)格有所走高。
另一方面，高端寫(xiě)字樓尤其地段優(yōu)越的甲級(jí)寫(xiě)字樓逐漸增多，租金水平上升。此外，部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目受益于R2線(xiàn)地鐵開(kāi)通，租金水平明顯升高。
商鋪投資熱度減退庫(kù)存走高
與商業(yè)公寓和寫(xiě)字樓相比，曾經(jīng)讓東莞人趨之若鶩的商鋪，境況并不理想。
今年上半年，商鋪投資熱度減退較明顯，這表明過(guò)去東莞人“一鋪養(yǎng)三代”的觀(guān)念發(fā)生改變，在賣(mài)鋪的選擇上不再盲目。
數(shù)據(jù)顯示，隨著“六限一緊”等因素的影響，上半年?yáng)|莞商鋪投資熱度減退，商鋪供應(yīng)21萬(wàn)平方米，同比下降12%，為近五年新低;商鋪成交22萬(wàn)平方米，同比降幅44%，創(chuàng)近三年低位。除了東城、大朗及南城等鎮(zhèn)街成交突出，全市過(guò)半鎮(zhèn)區(qū)成交低于百套。
截至2018年6月30日，東莞全市商鋪可售套數(shù)為19139套，可售面積為215.82萬(wàn)平方米，按過(guò)去12個(gè)月消化速度計(jì)算，消化周期約45個(gè)月，商鋪整體去化壓力仍然較大。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東莞的人口沒(méi)有相應(yīng)增長(zhǎng)，而這些年建造的商業(yè)店鋪太多。加上各個(gè)方面的人為因素導(dǎo)致租金上漲太快，而租金大漲又支撐開(kāi)發(fā)商售價(jià)太高，如此循環(huán)導(dǎo)致成本居高不下，終于出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市或者租售困難的情景。
而在車(chē)德銳看來(lái)，目前商鋪并非不可買(mǎi)，但要分情況。他建議投資者在選擇時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注商鋪定位，考慮商鋪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，尤其要關(guān)注街鋪、購(gòu)物中心和社區(qū)剛性服務(wù)等布局。
“如果一個(gè)商業(yè)街的購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)力集中，有很好的發(fā)展前景，銀行就會(huì)放松貸款，這些商業(yè)街也就會(huì)相對(duì)發(fā)展得不錯(cuò)。但對(duì)于那些位置一般的區(qū)域來(lái)說(shuō)，還是存在積壓嚴(yán)重、有價(jià)無(wú)市的情況。”車(chē)德銳說(shuō)。
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上半年?yáng)|莞房租漲幅緩慢
雖然近幾年來(lái)東莞住宅成交價(jià)格高企，但是租金卻上漲緩慢，兩三千元就可以租住一套三房戶(hù)型，對(duì)于暫時(shí)不想買(mǎi)房的市民來(lái)說(shuō)，租房住仍然是一個(gè)很劃算的選擇。
樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東莞租房成交量逐步上漲，2018年上半年達(dá)最高，2018年上半年樂(lè)有家內(nèi)部租房成交量幾乎為2016年上半年的5倍。但是，2018年上半年?yáng)|莞租房均價(jià)為26.98元/平方米，與2016年上半年相比僅上漲了8%，近兩年時(shí)間內(nèi)租金上漲仍然緩慢。
另外，從上半年市場(chǎng)看，3月份東莞租房成交量最高，因2月是傳統(tǒng)春節(jié)假期，年后的3月份很多務(wù)工人員及高校應(yīng)屆畢業(yè)生外出來(lái)莞找工作，也催漲了租房的成交量。
樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)了上半年?yáng)|莞熱租的樓盤(pán)，其中大嶺山鎮(zhèn)的光大山湖城位居第一。大嶺山鎮(zhèn)距離長(zhǎng)安鎮(zhèn)和松山湖鎮(zhèn)相對(duì)較近，租房?jī)r(jià)格也比長(zhǎng)安及松山湖要便宜，故承接了這兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)客戶(hù)的外溢需求，熱租榜中大嶺山鎮(zhèn)有兩個(gè)樓盤(pán)入圍。此外，寮步鎮(zhèn)和橋頭鎮(zhèn)則接納了城區(qū)和鳳崗鎮(zhèn)的客戶(hù)外溢需求。
東莞租房客戶(hù)更喜歡小戶(hù)型的房子，60平方米以下的小戶(hù)型房源租客占比最高達(dá)32.25%。樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然東莞60平方米以下的小戶(hù)型房子出租最好，但從戶(hù)型方面來(lái)看，還是使用率更高的三房受歡迎，租客租房多是拖家?guī)Э?，?hù)型更大的房子也相對(duì)更受歡迎。另外，東莞月租金占比最高的為月租金在2000—3000元區(qū)間的房源，這也與東莞整體租金均價(jià)相對(duì)應(yīng)。
