導(dǎo)讀：普遍來看，三四線城市的賣地收入都在刷新歷史新高。像岳陽、許昌、淄博等地離中心城市的距離并不近，屬于中西部三四線城市，這些城市
導(dǎo)讀：“普遍來看，三四線城市的賣地收入都在刷新歷史新高。像岳陽、許昌、淄博等地離中心城市的距離并不近，屬于中西部三四線城市，這些城市在2015、2016年市場都比較冷，從2017年逐漸啟動，現(xiàn)在成為土地市場的主流。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
本報記者 周瀟梟
實習(xí)生 楊光耀 北京報道
面對房地產(chǎn)的調(diào)控政策的層層加碼，土地市場的火熱形勢仍然延續(xù)。今年上半年，數(shù)量眾多的三四線城市賣地行情繼續(xù)向好，成為支撐全國土地出讓收入大漲的主要原因。
對地方政府而言，一次性賣地收入，是比財政收入更主要的收入來源。21世紀經(jīng)濟報道記者匯總數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，僅今年上半年賣地收入就與去年全年地方一般公共預(yù)算收入相當(dāng)(占比超過90%)的城市數(shù)量多達14個，他們分布在浙江、四川、安徽、山東、河南、江西、湖南、河北等諸多省份，絕大部分為非省會的三四線城市。
這些城市的土地收入上半年基本翻番。除了因為房價上漲帶動地價上漲、庫存去化較多帶來的補庫存等，在地方債防風(fēng)險、地方融資渠道收窄的背景下，部分地方政府存在賣地償還隱性債務(wù)的行為。
記者在采訪中了解到，地方政府明面的債務(wù)可以借新還舊、滾動發(fā)行下去，但隱性債務(wù)借新還舊機制不暢，且政策明確將地方政府債務(wù)與城投公司債務(wù)區(qū)隔開來，部分隱性債務(wù)短期還債壓力較大，賣地償還成為重要的手段。
三四線城市漸成土地市場主角
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，各地賣地形勢差異較大。因為地價成本較高，一二線城市賣地收入在規(guī)模上居前。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年上半年賣地收入最高的為杭州，累計出讓金額為1485億元，同比增長了99%。其次是重慶的921億元、蘇州的766億元、北京的751億元。
其中，一線城市因為限制政策較多，土地收入增幅較低，如北京、上海上半年土地收入為負增長，廣州微弱增長了3.6%。二線城市形勢分化明顯，如福州、濟南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，而南京、天津、蘇州增幅在20%以下。
數(shù)量眾多的三四線城市緊承其后。大量長三角地區(qū)城市包括湖州、常州、嘉興、南通、溫州、無錫、徐州、臺州、金華等，上半年賣地收入規(guī)模在200億-400億元左右，收入規(guī)模僅次于一二線城市。山東、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也貢獻了部分賣地收入規(guī)模超過100億元的地級市。
從收入增幅來看，三四線城市尤為突出。像岳陽、許昌、淄博、泉州、眉山、上饒、湖州等，上半年土地出讓收入增幅在200%以上，這些三四線城市廣泛地分布在湖南、河南、山東、福建、四川、江西、浙江、江蘇等省份。
“普遍來看，三四線城市的賣地收入都在刷新歷史新高。像岳陽、許昌、淄博等地離中心城市的距離并不近，屬于中西部三四線城市，這些城市在2015、2016年市場都比較冷，從2017年逐漸啟動，現(xiàn)在成為土地市場的主流。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
賣地收入增幅靠前的城市，既跟市場熱度有關(guān)，也跟推地節(jié)奏有關(guān)。比如湖南岳陽上半年土地收入145億元，增幅超過10倍，這與2017年上半年基數(shù)較低有關(guān)。
據(jù)岳陽公共資源交易中心數(shù)據(jù)，2017年岳陽的土地市場就已經(jīng)走熱，尤其是下半年岳陽市區(qū)推出較多優(yōu)質(zhì)地塊，引來不少房地產(chǎn)公司爭奪，樓面價最高達到4386元/㎡。2017年岳陽土地成交金額接近96億元，同比增長15%，收入規(guī)模創(chuàng)歷史新高，2018年上半年延續(xù)了這一趨勢。
“限價政策疊加融資成本上行，開發(fā)企業(yè)的項目利潤率壓力漸增，在核心區(qū)域追逐高價地塊的動力減弱。獲地能力的制約，使得部分開發(fā)企業(yè)的布局往三四線城市下沉，一些大型房企也通過并購等方式進駐縣鎮(zhèn)一級的城市。三四線城市在土地市場的成交占比，可能會進一步提升。”交通銀行高級研究員夏丹表示。
地方加快推地
部分城市今年上半年賣地收入規(guī)模，已經(jīng)超過了2017年全年地方一般公共預(yù)算收入。比如湖州今年上半年賣地收入為413億元，其去年地方一般公共預(yù)算收入僅為237億元。
通過賣地獲得一次性收入，對于三四線城市尤為劃算。21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上半年賣地收入與去年全年地方一般公共預(yù)算收入相當(dāng)?shù)?占比規(guī)模在90%以上)城市有14個，包括湖州、眉山、亳州、菏澤、阜陽、許昌、達州、上饒、瀘州、南充、岳陽等均為三四線城市。這些三四線城市的財政收入規(guī)模相對較小，火熱的土地市場助推土地收入大漲，賣地收入要比來自經(jīng)濟運行的稅收收入更為豐厚。
當(dāng)然，由于我國財政體制安排，地方能從上級政府獲得常規(guī)性的收入返還或補貼，地方財政支出規(guī)模往往超過地方一般公共預(yù)算收入。若從財政支出角度來衡量，上半年賣地收入也相當(dāng)之可觀。
21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上半年賣地收入與去年同期支出規(guī)模相當(dāng)?shù)?占全年地方一般公共財政支出比重超過50%)城市有9個，湖州、嘉興、常州、許昌、眉山、菏澤等三四線城市在列。
“地方土地更值錢了，出于土地財政的考慮，地方都在加快推地。目前來看，除了一線城市對土地財政依賴度比較低，像杭州這樣的二線城市，今年上半年賣地接近1500億元，與杭州亞運會建設(shè)需要投入大量資金也有關(guān)系。”張大偉指出。
選擇在土地市場行情較好的時候推地，對于地方政府而言是個理智的決定。仍以岳陽為例，2015年岳陽成交地塊190宗，僅獲得土地出讓收入62.8億元;2016年成交地塊數(shù)量減少為152宗，獲得土地收入約70億元;而隨著市場的回暖，2017年174宗土地成交，幫助岳陽獲得約96億元收入。
刨除掉征地補償成本、按政策計提補充其他支出等，剩下的土地收益可由地方自由支配，多投入到地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。
“像地方棚改項目的推進，還款資金來源就是土地出讓收入。有些棚改項目雖然有商業(yè)配套開發(fā)，但單獨的棚改項目未必能實現(xiàn)資金收益的平衡，需要從整個城市的項目來綜合進行平衡。”有地方城投人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
部分城市以地款償債
地方土地收入大漲背后原因很多，但在當(dāng)前地方債防風(fēng)險、地方融資渠道收緊的背景下，個別地方存在賣地還債的因素。
“地方政府收儲了大量土地，只要賣幾塊地，到期的隱性債務(wù)就能還得上，所以有些地級市在通過賣地，來填堵債務(wù)窟窿。”北京一資管機構(gòu)投資部門負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
該負責(zé)人7月初在中部某地級市“催收”——他們借貸給地方城投公司的貸款接近還款期限，正積極與地方城投、財政人士協(xié)商還款安排。經(jīng)溝通后，他表示該地城投還款沒有什么問題。
7月13日，財政部公布上半年財政收支數(shù)據(jù)，上半年全國一般公共預(yù)算收入超過10萬億元，同比增長10.6%，收入維持較快增長。全國國有土地使用權(quán)出讓收入約2.7萬億元，同比增長43%。
無論是財政收入，還是土地收入，上半年形勢都比較好。但今年以來地方融資平臺發(fā)生了幾起風(fēng)險事件，讓市場有些擔(dān)憂情緒。
我國地方政府明面上的債務(wù)規(guī)模，基本已經(jīng)置換成政府債券，這些債券能借新還舊，目前沒有償還本金的壓力，加上對總量規(guī)模的限額管理，明面上的地方政府債務(wù)沒有償付風(fēng)險。市場擔(dān)心的是地方隱性債務(wù)，這部分債務(wù)規(guī)模總量不詳，城投公司進行基礎(chǔ)設(shè)施投資形成的債務(wù)，跟地方財政有著千絲萬縷的關(guān)系，隨著融資政策的收緊，這些債務(wù)借新還舊、償付壓力在加大。
比如7月11日，有投資人向媒體爆料，涉及到貴州某地級市城投公司的棚改項目貸款出現(xiàn)逾期。7月12日，貸款管理公司向投資人發(fā)布公告，逾期尾款已經(jīng)兌付成功。這起風(fēng)險事件雖然只是虛晃一槍，但仍引起市場較廣泛的關(guān)注。
“最近賣方和債券承銷商組織去地方路演，地方財政、城投人士雖在積極推介，但市場仍有一定擔(dān)憂。賣地確實起了很大作用。”近期去到一些熱點地區(qū)調(diào)研的評級機構(gòu)負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
同時，地方債防風(fēng)險也取得了一定成效。6月20日，審計署審計長胡澤君向全國人大常委會作《國務(wù)院關(guān)于2017年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財政收支的審計工作報告》時表示，2017年7月全國金融工作會議后，相關(guān)地區(qū)風(fēng)險防范意識進一步增強，舉債沖動得到有效遏制，違規(guī)舉債問題明顯減少，目前債務(wù)風(fēng)險正得到有序有效防控。
棚改走向因城施策
上述評級機構(gòu)負責(zé)人提醒，不少地方今年推地力度較大、地塊位置較好、價格也合適，但是廣大三四線城市未來房地產(chǎn)市場走勢存在不確定性。當(dāng)前積極推地，是否會帶來新一輪庫存積壓有待觀察。
“三四線城市這輪房價上漲，主要有兩個因素造成，首先在于一二線城市的嚴控，把購房者推到了三四線;再者就是棚戶區(qū)貨幣化安置，在一定程度上推高了地方房價。從去年初到現(xiàn)在，三四線城市房價普遍上漲了50%，地價也高起來，后續(xù)有一定風(fēng)險。”張大偉表示。
在“房住不炒”的大背景下，三四線城市房價的持續(xù)上漲，引發(fā)各方探尋房價上漲的原因。
“今年以來的變化就是，棚改貨幣補償沒有原來那么提倡了，商業(yè)銀行棚改貸款資金審核也比原來要嚴格。三四線城市這輪房價上漲，棚戶區(qū)貨幣化安置是原因之一，但并不是唯一的原因。棚改項目的推進，這些棚改拆遷戶本身有購房需求，加之近年來開發(fā)商在中小城市開發(fā)新樓盤不多，庫存去化比較多，當(dāng)前棚改面臨的形勢區(qū)別于前些年。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
從全國整體數(shù)據(jù)來看，2013-2016年全國棚改貨幣化安置率分別為7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。住建部尚未公布2017年貨幣化安置比例，目前數(shù)據(jù)來看2016年是貨幣化安置的高峰，當(dāng)時全國房地產(chǎn)去庫存工作在積極推進中。
同時，各地棚改方式有地域特點。“我們的棚改項目需要征求老百姓的意見，選擇實物安置還是貨幣化安置跟市場行情有關(guān)。房價上漲階段，老百姓會選擇實物安置;房地產(chǎn)形勢不好的時候，老百姓會選擇貨幣化安置。”一西部省會城市城投公司負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
7月13日，住建部發(fā)布會指出，要依法依規(guī)控制棚改成本，因地制宜地推進棚改貨幣化安置。有東部地級市城投公司負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“我們是由居民投票決定究竟是實物安置，還是貨幣化安置。由于政策的延續(xù)性，我們的棚改項目絕大部分都是實物安置。因為房價變動較大，當(dāng)?shù)鼐用窀诱J可實物安置。”
