在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，現(xiàn)金管控成為房企當(dāng)前重要課題。來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1-6月，恒大、萬(wàn)科累計(jì)銷售額均突破3000億元，分別為304
在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，現(xiàn)金管控成為房企當(dāng)前重要課題。
來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1-6月，恒大、萬(wàn)科累計(jì)銷售額均突破3000億元，分別為3041.8億元、3046.6億元。碧桂園比恒大和萬(wàn)科領(lǐng)先1000億元。不過(guò)，碧桂園近日叫停了三四五線城市“全覆蓋”戰(zhàn)略，加速資金回籠。
根據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，2018年6月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)506.85億元，環(huán)比2018年5月的451.17億元增加12.34%。
從走勢(shì)來(lái)看，40家監(jiān)測(cè)房企的融資金額在2018年5月驟降，本月融資總額雖有小幅回溫，但依然處于低位運(yùn)行。同策研究院首席分析師張宏偉指出，房企融資渠道越來(lái)越窄，境外發(fā)債難、監(jiān)管趨嚴(yán)，使得融資情況不容樂(lè)觀。
對(duì)此，易居中國(guó)董事長(zhǎng)、總裁周忻此前在2018易居沃頓中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)研修課題發(fā)布會(huì)上指出，房地產(chǎn)行業(yè)巨變，房地產(chǎn)金融監(jiān)管全面收緊。房企在融資決策、并購(gòu)與風(fēng)控、資產(chǎn)證券化金融創(chuàng)新方面都面臨著巨大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
房企融資艱難
同策咨詢研報(bào)顯示，房企融資正在收緊，由于發(fā)改委限制境外發(fā)債投資境內(nèi)房地產(chǎn)，房企提前“蓄水”的重要渠道被切斷。
前兩月，監(jiān)管層就對(duì)房企發(fā)債資金用途監(jiān)管升級(jí)，多家房企公司債被中止審核，境內(nèi)外發(fā)債被限制。知情人士稱，中國(guó)發(fā)改委考慮禁止企業(yè)發(fā)行364天期美元債，意味著房企海外融資渠道基本已經(jīng)被卡死，筆者預(yù)計(jì)下半年房企融資總額將繼續(xù)下降。
據(jù)悉，房企市場(chǎng)化融資渠道融資成本較高，普遍為5.5%-7.5%。在已披露的數(shù)據(jù)中，6月融資成本最低的一筆是萬(wàn)科于2018年6月29日發(fā)行的2018年度第二期超短期融資券，發(fā)行金額為20億元，利率為4.25%。此外，萬(wàn)科發(fā)行的第一期超短期融資券的利率為4.6%。其次，招商蛇口面向合格投資者發(fā)行了第二期公司債券，品種一實(shí)際發(fā)行規(guī)模為人民幣18.4億元，最終票面利率為5.25%，品種二實(shí)際發(fā)行規(guī)模為人民幣21.6億元，最終票面利率為4.97%。
融資成本最高的是陽(yáng)光城，其于2018年6月7日發(fā)行的10億元“2018年度第一期中期票據(jù)(永續(xù)中票)”，利率為8%。
值得一提的是，本月永續(xù)票據(jù)再度流入房地產(chǎn)。陽(yáng)光城本月除了為7家子公司擔(dān)保貸款外，還啟動(dòng)了永續(xù)票據(jù)融資。永續(xù)票據(jù)曾經(jīng)一度成為上市房企熱衷的融資方式，恒大和碧桂園曾經(jīng)都發(fā)行過(guò)數(shù)百億的永續(xù)債。但張宏偉指出，永續(xù)票據(jù)之所以成為利潤(rùn)“黑洞”，在于利率會(huì)重設(shè)，若不能在一個(gè)時(shí)間段償還債務(wù)，重設(shè)的利率也會(huì)不斷飆高，未來(lái)這些資金的成本將進(jìn)一步侵蝕利潤(rùn)。一般前兩年利息會(huì)比較低，房企若在兩年內(nèi)還清影響不大，但陽(yáng)光城起始票面利率已經(jīng)高達(dá)8%，不夸張地說(shuō)這是一場(chǎng)“豪賭式”融資。
加速現(xiàn)金流回籠
日前，在海通證券與億翰智庫(kù)聯(lián)合舉辦的一場(chǎng)分析師電話會(huì)上，分析師指出，當(dāng)前房企資金成本在往上走，但地價(jià)實(shí)際有一定的波動(dòng)，房企是有機(jī)會(huì)進(jìn)行拿地的。7月6日，綠城中國(guó)就以48.1億元拿下杭州地塊。
其次，現(xiàn)在融資成本可能比之前的融資成本提高2-3個(gè)點(diǎn)，導(dǎo)致房企投資增速放緩。盡管在熱點(diǎn)城市，大部分企業(yè)拿地意愿強(qiáng)烈，但融資成本高與資金回籠速度慢也拖累了投資速度。
具體說(shuō)來(lái)，調(diào)控導(dǎo)致房企資金回籠放緩，比如瑞安在上海的熱銷項(xiàng)目——翠湖天地，兩個(gè)月內(nèi)只網(wǎng)簽了39套，回籠資金2億多，實(shí)際上該項(xiàng)目最近銷售的貨值有10億元左右。
日前，一份綠城內(nèi)部文件流出，其中要求員工“全面”加速資金回籠，堅(jiān)決執(zhí)行“早銷，多銷、快銷”的策略。
一個(gè)事實(shí)是，即便房企積極領(lǐng)取預(yù)售證并開(kāi)盤，資金回籠速度也比年初放緩了。以上海為例，據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì)，上周(6.25-7.1)寶山的中鐵北宸名庭和青浦的海上灣華庭進(jìn)行了搖號(hào)。地處近郊的中鐵北宸名庭，其搖號(hào)人數(shù)與房源數(shù)量大體相當(dāng);而地處上海西陲朱家角的海上灣華庭，搖號(hào)情況則較為冷清，搖號(hào)人數(shù)不足房源數(shù)量的1/4。上海6月新房?jī)H成交3400余套，是今年以來(lái)僅次于2月的第二低點(diǎn)。
