房屋仍然是我們社會頭號的問題。7月1日，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥在灣仔金紫荊廣場慶祝香港回歸祖國21周年之際表示。這天也是她履新一周年
“房屋仍然是我們社會頭號的問題。”7月1日，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥在灣仔金紫荊廣場慶祝香港回歸祖國21周年之際表示。這天也是她“履新”一周年的日子。
香港經(jīng)濟社會當前面臨的問題之一，是高房價愈演愈烈。香港差餉物業(yè)估價署公布數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價指數(shù)已連續(xù)上升25個月，并連續(xù)18個月刷新最高紀錄。自2003年起至今，香港房價已創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”，這是香港歷史上最長的房價上漲周期。
在香港樓市20萬元/平方米的均價面前，內(nèi)地四大一線城市北上深廣的房價也瞬間失色。
“雖然有人說，我在房屋政策‘交白卷’，但事實上也不是的。”林鄭月娥表示。就在幾天前，香港推出了醞釀多年的空置稅。
6月28日，林鄭月娥在香港行政會議特別會議上表示：將對空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當于該單位應課差餉租值的200%，即相當于兩年的租金，約等于樓價的5%。
只是，本次空置稅征收對象主要為開發(fā)商新開發(fā)的一手空置房，而二手房空置單位數(shù)量是一手空置房的4倍以上，使得這一雷霆之政在業(yè)內(nèi)人士看來頗有些“雷聲大雨點小”的嫌疑。
“現(xiàn)在不是對二手房征收空置稅的合適時機，因為二手房空置率很低。”香港財政司司長陳茂波解釋道，香港不排除對外資征收資本利得稅。
新政落地后的幾日來，中國房地產(chǎn)報記者通過香港房屋代理人士了解到，香港樓市整體交易仍然平穩(wěn)，投資者的購房信心依然樂觀。或許大多數(shù)人相信，樓市的背后托底是政府。
香港開征空置稅打擊開發(fā)商捂盤
6月29日，香港特區(qū)政府發(fā)布了6項房屋政策新措施，包括倡議就空置一手私人住宅單位征收應課差餉租值兩倍的“額外差餉”(即“空置稅”)，以及修正“預售樓花同意計劃”，規(guī)則開展商每次推售住宅單位的數(shù)目，均不能少于同意書上涵蓋單位總數(shù)的20%等。
根據(jù)規(guī)定，如果發(fā)展商所持有的單位在過去12個月內(nèi)，有超過6個月的時間并未作居住或出租用途，便會被視為空置單位，有關(guān)業(yè)主須繳付“額外差餉”，金額為該單位的應課差餉租值的兩倍，即大約相等于樓價的5%。
陳茂波在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)文對此做了進一步解釋闡明稱，已落成但仍未售出的一手樓單位在數(shù)量上及占潛在供給的比例上有上升的趨向(由2013年3月底約4000個增加至今年3月底約9000個)。因而，我們希望經(jīng)過“額外差餉”，減低開展商在單位落成后“不租不賣”的誘因，讓新落成的單位能有效地送到市場，供市民購置或租用。加上修正“預售樓花同意計劃”，減少發(fā)展商以擠牙膏方式賣樓的空間，盡量促進市場良性開展。
所謂房屋空置稅，是政府為了充分利用資源而對空置的居民房屋收取一定量的稅收。世界各國對空置稅的規(guī)定各不相同，但一般都是對二手房征收空置稅。如加拿大溫哥華規(guī)定房屋每年空置達到6個月的，需要按照“房產(chǎn)價值的1%”來交稅，謊報業(yè)主將面臨每天罰款10000加元的嚴厲處罰。
林鄭月娥透露，特區(qū)政府計劃本立法年度向立法會提交條例草案以修訂《差餉條例》，“額外差餉”會在有關(guān)修訂條例獲立法會通過并刊憲后生效。由此推測，香港空置稅最早也要到今年年底至明年年初才能開征。
公開數(shù)據(jù)顯示，香港本地老牌地產(chǎn)商大都手持一定數(shù)量的“尾盤”，即已落成待售的單位。截至去年年底，新鴻基地產(chǎn)持有接近兩千個這類空置住宅單位，新世界發(fā)展、會德豐則分別持有550個、227個。
“現(xiàn)在全港僅9000多個空置盤，占總體約3%，征收空置稅作用不大。”百利保執(zhí)行董事兼首席營運官范統(tǒng)說。
“畢竟整個香港新樓供應非常有限，一手樓囤房比例較少，反而很多開發(fā)商會持有物業(yè)進行長期出租。真正能夠起到更大作用的是對二手房征收空置稅，因為近年來香港房價上漲的主要推動力是來自內(nèi)地的買家，他們很多時候會把房子空置。”在香港從事房地產(chǎn)資產(chǎn)管理多年的協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對中國房地產(chǎn)報記者表示。
對于質(zhì)疑，陳茂波指出，在思索這項措施時，不能只著眼于目前已落成的一手空置單位，還要思索將來房屋落成的趨向，以及發(fā)展商手上持有能夠隨時出賣的貨量。據(jù)政府估量，過去5年(即2013至2017年)，住宅落成量年均13500個。將來5年落成量年均約21000個，其中2020年及2021年的落成量更是自2005年以來的新高。
林鄭月娥還表示，在(今年)10月發(fā)表的施政報告中將會交代增加土地供給的計劃。樓市“辣招”現(xiàn)時不會撤銷，目前只能不加辣也不減辣。
“辣招”頻出房價也頻漲
居者有其屋計劃，是香港特區(qū)政府房屋政策的常設(shè)部分。多年來，香港特區(qū)政府一直在抑制房價和打擊囤房炒房的路上頻出“辣招”。自2009年10月起，香港金融管理局至今已推出八輪收緊物業(yè)按揭貸款規(guī)定的逆周期措施。
據(jù)記者了解，目前在香港買樓需要經(jīng)過一系列嚴格的收入審查和壓力測試，需支付40%-50%的首付，每月供款占收入的上限不得超過50%，并要通過加息3%的壓力測試。以一個售價1500萬港元的住宅單位為例，按照目前五成的按揭上限，買家必須擁有每月至少8.6萬港元的收入，但香港僅有8%的勞動人口的收入達到這個水平。
這些政策減少了樓市成交量，但無奈仍擋不住房價上漲勢頭。20年來，目前香港整體樓價相比1997年的高位已超出117%。根據(jù)咨詢機構(gòu)Demographia發(fā)布的《2017年國際房價負擔能力報告》，香港房價負擔能力指數(shù)從2016年的18.1倍升至19.4倍，連續(xù)第8年排名全球第一，比排在倒數(shù)第二的悉尼高出50%。
香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青曾表示，香港高房價的真正癥結(jié)，是住宅用地供應量嚴重不足。香港土地40%被規(guī)劃為郊野公園和保護區(qū)，真正用于高強度住宅開發(fā)的土地面積只有可憐的4%。如果香港能新增2%的土地用來修建住宅，就可以把整個城市的住宅面積增加50%。
而從大局來看，香港房價大幅下降也是不大可能的事情。
“香港是自由港，稅率極低，特區(qū)政府主要稅收來源就是樓市和股市。”香港一位投資銀行人士對記者表示，因為高房價長期存在，土地和房屋是香港銀行貸款重要的抵押物。若房價大跌，香港金融體系很可能面臨崩潰。
內(nèi)地會跟進嗎？
相比擁擠的香港，“鬼城”層出的內(nèi)地樓市可能更需要這種空置稅。
在擁擠的香港地區(qū)，一個僅有上海面積六分之一的城市，其人口密度達到了每平方公里6420人。香港市區(qū)的人口密度更是達到了每平方公里2.1萬人。而一線城市上海的人口密度才每平方公里3816人，北京的人口密度僅每平方公里1324人。
從空置率上看，據(jù)陳茂波介紹，現(xiàn)在香港的整體房屋空置率大概3%多一點，屬于低空置率。據(jù)中國房地產(chǎn)報等機構(gòu)2015年聯(lián)合發(fā)布的報告顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國大多數(shù)縣城、城鎮(zhèn)，由于缺乏持續(xù)人口流入，住房空置問題可能更嚴重。
而內(nèi)地的開發(fā)商不止存在捂盤惜售問題，還存在大量公司炒房現(xiàn)象。
對于是否應開征空置稅，內(nèi)地已探討和爭論了多年。今年5月中旬，中國社科院城市所與社會科學文獻出版社在聯(lián)合發(fā)布“2018年房地產(chǎn)藍皮書”時就公開建議：鑒于房產(chǎn)稅的財產(chǎn)稅屬性，在土地國有的基礎(chǔ)上向使用權(quán)者征收存在一定的法理障礙，可以考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產(chǎn)稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。
中國房地產(chǎn)研究會市場委員會副主任陳晟認為，目前，我國房地產(chǎn)稅收的一個重要特征就是，不同環(huán)節(jié)稅負設(shè)置不合理，開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負較重，而保有環(huán)節(jié)較輕。應當在整體稅負下降的前提下，降低開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負，同時適當提升保有環(huán)節(jié)的稅負。建議開征住房空置稅，并設(shè)置隨住房空置時間累增的稅率，以此將空置的存量住房逼入市場，從而有效增加住房供給。相較于涉及面較廣的房產(chǎn)稅，征收空置稅會是一個更好的選擇。
“現(xiàn)在隨著不動產(chǎn)登記的全國聯(lián)網(wǎng)，一些障礙正在消失，推出房地產(chǎn)稅、空置稅的基礎(chǔ)工作已經(jīng)具備。”華南城市研究會創(chuàng)會副會長許學鋒表示。
不可否認的趨勢是，對于內(nèi)地房地產(chǎn)市場而言，空置稅已經(jīng)成為稅收調(diào)控的重點討論方向。
