近期多家房企百億元規(guī)模的公司債頻頻被中止，房地產(chǎn)融資收緊成為關(guān)注焦點。實際上，自2016年10月之后，房地產(chǎn)監(jiān)管政策開始收緊，尤其是2017
近期多家房企百億元規(guī)模的公司債頻頻被中止，房地產(chǎn)融資收緊成為關(guān)注焦點。
實際上，自2016年10月之后，房地產(chǎn)監(jiān)管政策開始收緊，尤其是2017年監(jiān)管部門開啟了新一輪全面調(diào)控，嚴控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。
值得注意的是，去年底發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》(以下簡稱“55號文”)明確了銀信類業(yè)務(wù)定義及銀信通道業(yè)務(wù)定義，強調(diào)商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)時不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)，將房企通過銀信通道進行融資的方式強力收緊。
在發(fā)債難度增加、資管計劃等其他渠道融資收緊的趨勢下，最新數(shù)據(jù)顯示，銀行貸款在房企融資中的份額提升。同策數(shù)據(jù)顯示，今年5月份房企債權(quán)融資方式中，境內(nèi)銀行貸款環(huán)比翻倍。與此同時，銀行也不斷在審核流程、放款周期以及融資成本等方面收緊房企信貸。
銀行貸款回升
在推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加強“三去一降一補”的大背景下，金融支持實體經(jīng)濟在持續(xù)推進。
5月份，央行公布的《2018年4月末社會融資規(guī)模存量統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》顯示，4月末對實體經(jīng)濟發(fā)放的人民幣貸款余額為124.96萬億元，同比增長12.8%;對實體經(jīng)濟發(fā)放的外幣貸款折合人民幣余額為2.48萬億元，同比下降6.9%。
而房地產(chǎn)行業(yè)是金融降杠桿、防風險的重點領(lǐng)域，目前多項新規(guī)嚴控房企融資渠道，房企的融資難度大大加大，房企的融資總額下降嚴重。今年5月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環(huán)比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額為近一年來最低。
今年前4月還出現(xiàn)了房企境外融資的熱潮，但很快監(jiān)管部門開始控制境外發(fā)債的節(jié)奏以保障債務(wù)的安全性。
由于境外發(fā)債等融資渠道受阻，疊加年初以來債市違約事件頻發(fā)，監(jiān)管部門對房企發(fā)債進一步收緊。
與此同時，5月份房企境內(nèi)銀行貸款融資額成倍數(shù)增長。同策研究院監(jiān)測40家典型房企數(shù)據(jù)顯示，5月份房企的債權(quán)融資占融資總額的99.75%，其中境內(nèi)銀行貸款共發(fā)生17筆，總額98.63億元，環(huán)比上升108.98%，占比21.86%，排位于中期票據(jù)、信托貸款后第三。同時，通過委托貸款和海外銀團貸款方面，融資金額均為零。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為：“如果說沒有一個較好的盈利計劃，那么發(fā)債本身也是難以通過，或者說通過以后也會有兌付的壓力。而債務(wù)過大，往往容易引起資金鏈困境等質(zhì)疑。”
盡管銀行信貸成為房企低成本融資的“香餑餑”，但銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸授信多采取設(shè)置門檻對房地產(chǎn)企業(yè)進行排名，俗稱“白名單”制度。
“年內(nèi)很難放松，普遍性收緊，可能對排名前50 甚至20的開發(fā)商稍微寬松點。” 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，“銀行對于房企‘白名單’的排序，每家都有自己的模型和算法，基本上會根據(jù)房企銷售業(yè)績、回款情況、負債率、經(jīng)營狀況、償債能力以及到底是國企還是民企等核心指標，來判斷對一家企業(yè)的授信額度。大體的邏輯是這樣，具體的看每家銀行的投資風險偏好，一般對于排名靠前的房企會重點關(guān)注。”
聯(lián)訊證券董事總經(jīng)理、首席宏觀研究員李奇霖認為，未來房企通過開發(fā)貸獲得融資的難度將繼續(xù)分化。今年由于信貸額度增加、銀行補充資本金、存款利率浮動上限適度放開，龍頭房企所開發(fā)的符合“四三二”要求的項目，獲得開發(fā)貸相對容易。而中小型房企，在地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的背景下，獲得開發(fā)貸會愈發(fā)困難。
“對于銀行貸款來說，收緊是大概率，但是很顯然，銀行貸款方面應該說是前緊后松。換而言之，到了下半年預計此類收緊的態(tài)勢會有所放松。部分銀行方面預計還是會給予較為寬松的政策。”嚴躍進認為。
監(jiān)管現(xiàn)場檢查
2017年是各家銀行被要求自查信貸資金違規(guī)投向房地產(chǎn)行業(yè)的行為，而今年則是監(jiān)管對金融機構(gòu)的現(xiàn)場檢查。據(jù)了解，今年6月20日前，各地銀監(jiān)局要向銀保監(jiān)會報送整治銀行業(yè)市場亂象的階段性工作，而有關(guān)罰單或?qū)⒐?，對于銀行資金違規(guī)進入房地產(chǎn)也是今年銀保監(jiān)會的工作重點。
作為房地產(chǎn)重要的融資方式之一，實際上，銀行貸款已經(jīng)被多項監(jiān)管政策收緊。
去年4月，原銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效的指導意見》就明確嚴禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，切實抑制熱點城市房地產(chǎn)泡沫。
今年1月13日，原銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》，其中“反宏觀調(diào)控政策，包括違反信貸政策和違反房地產(chǎn)行業(yè)政策”被列入了整治銀行業(yè)的八亂象的要點之一。明確亂象行為包括：“直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費用提供各類表內(nèi)外融資，或以自身信用提供支持或通道;向‘四證’不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資。”
而在行政處罰方面，今年以來已有多家銀行領(lǐng)罰單。今年一季度共處罰銀行業(yè)、保險業(yè)機構(gòu)646家次，罰沒合計11.58億元。據(jù)了解，資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)是重要處罰案由。
隨著金融監(jiān)管不斷升級，年初某股份行的一則暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知，釋放了銀行進一步收緊房地產(chǎn)信貸策略的信號。同時，銀行授信亦出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。一方面，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸的額度收緊、貸款利率提高。另一方面，大力進軍住房租賃市場。
去年下半年至今，五大國有銀行以及部分股份制銀行紛紛布局租房市場，與各地省市簽署了住房租賃市場發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供的意向性授信，多個項目合作規(guī)模達百億或千億級別。
“對于租賃市場來說，融資渠道不斷在拓展，尤其是險資進入的機會增加，所以其實都會帶來很多新的機會。”嚴躍進認為。
